こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産においてEstate（エステート）と呼ばれるものの中でも
Freehold Estate（フリーホールドエステート）
についてお伝えしています。
日本語的に言えば、個人として住を確保する上では
自分で所有して暮らす（所有）
他人が所有する物件に家賃を支払って暮らす（賃貸）
の二つしかありません。
言い換えると所有するかしないかの二択しかなく、自分で所有する場合は
「物件をFreehold Estate（フリーホールドエステート）として所有している」
ということになります。
この場合のFreehold（フリーホールドエステート）は日本語的には「制約を受けない所有」であり、主には時間的に制約を受けない状態をいいます。
すなわち
「〇〇年〇月〇日になったらこの家に暮らす権利はなくなります」
という賃貸のパターンではなく、
「〇〇の条件下において、時間的に制約を受けることなく所有し続ける」
というのがFreehold Estate（フリーホールドエステート）です。
そしてFreehold Estate（フリーホールドエステート）には大まかに
Fee Simple Estate（フィーシンプルエステート）
Life Estate（ライフエステート）
の二種類があり、その中でも昨日はFee Simple Estate（フィーシンプルエステート）について細かく見ていきました。
今日はもう一つのLife Estate（ライフエステート）についてみていきましょう。
Life Estate（ライフエステート）
Life Estate（ライフエステート）はFreehold Estate（フリーホールドエステート）の形態で物件を所有する中でもやや特殊な資産です。
特殊とはいえそれなりに活用する人々は多く、遺産相続にも利用されることもしばしばあります。
Life Estate（ライフエステート）もまたFreehold Estate（フリーホールドエステート）の一つとして時間的な制約を受けない資産保有形態ですが、大きなFee Simple Estate（フィーシンプルエステート）との大きな違いは、そのEstate（エステート）の在り方が
「Life Estate（ライフエステート）保有者の生存期間に限られる」
ことです。
具体例を交えながらいきましょう。
ある50代の独身男性が一人で所有する家に暮らしているとします。
この男性は生涯独身だった為に子供もおらず、自然な流れで家を相続させる相手はいません。
けれどもこの男性には弟がおり、その弟の次女（男性から見ると姪っ子）を可愛がっており、自分が没した後には家をこの姪っ子に渡したいと考えました（親族間でえこひいきになるだろうことは横におきます）。
ここで姪っ子に渡したいと考える男性に有効な譲渡手段の一つがLife Estate（ライフエステート）です。
それまでに男性が家の所有者であることを示すDeed（ディード）をLife Estate Deed（ライフディードエステート）に切り替えることで、
「自分(男性)が生きている間は家に暮らす権利があり、没した後は自動的に次女に渡る」
という相続過程を生前に整えることが出来ます。
このLife Estate Deed（ライフディードエステート）を設定する作業には弁護士を雇う必要がありますが、Life Estate Deed（ライフディードエステート）に切り替えた時点で
Life Tenant（ライフテナント、命名権者）… 男性
Remainderman（レマインダーマン、残余権利者）… 姪っ子(兄の次女)
の二者が誕生することになります。
こうすることでLife Estate Deed（ライフディードエステート）の内容が示す法的効力は男性の存命中に限り有効となり、没した後には所有権が姪っ子に移ることになります。
別に例えるなら、目に見えないバンジーガムが
Life Tenant（ライフテナント、命名権者）⇒ Remainderman（レマインダーマン、残余権利者）
に向けて張り付けられるようなもので、Life Tenant（ライフテナント）が亡くなった後には所有権が「バチン」とRemainderman（レマインダーマン）に向けて飛んでいくのです。
Remainderman（レマインダーマン）の所有となった後は新しいDeedが作成されますが、どの種類のDeedを使用するかはRemainderman（レマインダーマン）が単独で決定するものではなく、
- 適用される法律
- 不動産の種類
- 地方の規則や慣習
- 関与する法律専門家の助言
などが、どの種類のDeedが使用されるかを決定する要因となります。
そしてLife Tenant（ライフテナント）が死去した後に所有権がRemainderman（レマインダーマン）に渡る様をバンジーガムで例えたのは、このLife Estate（ライフエステート）効力が本当に強力だからです。
例えば上記の例でLife Tenant（ライフテナント）である男性はその存命中、Life Tenant（ライフテナント）という立場ながらも暮らす物件をもって
- 売却する
- 賃貸に出す
等は自由に出来ます。
そうすると男性としては物件を賃貸に出して家賃収入を手に入れることも自由です。
けれどもテナントが物件に暮らしている期間中に男性が他界したらどうなるでしょうか。
この場合は
「Remainderman（レマインダーマン）である姪っ子が所有者となり、テナントは引き続き物件に暮らし続けられる（テナントにとってはオーナーチェンジ）」
と言いたいところですが、答えは
「Remainderman（レマインダーマン）である姪っ子が所有者となり、賃貸契約は打ち切られる」
が正解です。
すなわちLife Tenant（ライフテナント）が存命中に所有者として出来ることは何でもできますが、そのLife Tenant（ライフテナント）が亡くなった途端に「バチン」と契約が切れ、バンジーガムよろしく所有権が一気にRemainderman（レマインダーマン）に届けられるのです。
その為テナントは同物件で暮らしたい場合は新しいオーナー（この例では姪っ子）と交渉し、新たな賃貸契約を結ぶ必要があることになります。
このようにLife Estate（ライフエステート）はエステートプランニング（遺産計画）に大いに活用できる形態です。
