Standard Coverage Policy（スタンダード・カバレッジ・ポリシー）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産のTitle Insurance（タイトル・インシュアランス）についてお伝えしています。

不動産権が譲渡される際に無事に何事もなくタイトルを受け取りたいものですが、何かしら権利に瑕疵のある場合も無きにしも非ずです。

このあたりの瑕疵が契約期間中にタイトル会社が発見してその不具合を修正してくれればよいのですが、契約がクロージングを迎えていざ自分が新しいオーナーになった後に

「タイトルに〇〇の瑕疵があった」

「クロージング後も〇〇で困ることになった」

というトラブルが発生したら一大事です。

そんな時、取引後の不具合から自分を守ってくるのがTitle Insurance（タイトル・インシュアランス）ということになります。

昨日はこのあたりの業界用語について簡単に網羅してみましたが、Title Insurance（タイトル・インシュアランス）はアメリカ不動産取引でもキモになる知識の一つですから、しっかりと押さえておきましょう。

そこで今日はTitle Insurance（タイトル・インシュアランス）をもう少し踏み込んで、Title Insurance（タイトル・インシュアランス）の種類について見ていきます。

実を言えば、アメリカ人でも不動産売買の過程においてTitle Insurance（タイトル・インシュアランス）について細かく知る人はそう多くはなく、それどころかTitle Insurance（タイトル・インシュアランス）の存在を知らぬままに（意識しないままに）手続きを終える人も少なくありません。

けれども実際は買主が知る知らないに関わらず、クロージングした時点で一定のTitle Insurance（タイトル・インシュアランス）がついてきているのです。

その最低限ついてくる標準のTitle Insurance（タイトル・インシュアランス）のことをStandard Coverage Policy（スタンダード・カバレッジ・ポリシー）といいます。

Standard Coverage Policy（スタンダード・カバレッジ・ポリシー）

カリフォルニア州の不動産取引において、Standard Coverage Policyは最も一般的に購入される保険ポリシーとして知られています。

最も購入されるというよりも、厳密には

「物件を購入する際、手続き上に標準でついてくる保険ポリシー」

という方がより的を得ています。

Title Insurance（タイトル・インシュアランス）の中でもカリフォルニア州内の取引における標準保険ポリシーは

California Land Title Association（CLTA）

とも呼ばれており、カリフォルニア州の不動産取引でCLTAポリシーという言葉が出てきたらそれは「California Land Title Association」の略語であり、いわゆるカリフォルニア州不動産取引についてくる標準のTitle Insurance（タイトル・インシュアランス）のことを指しています。

California Land Title Association（カリフォルニア土地タイトル協会）はカリフォルニア州のタイトル保険業界の代表として活動している業界団体であり、すなわちCLTAポリシーはこの協会が標準として定めた不動産のタイトル保険ポリシーということになります。

そこでこのCalifornia Land Title Association（CLTA）ポリシーは、様々なリスクから購入者や貸し手を保護する役割を果たすことになりますが、順番に見ていきましょう。

Matters of record（登記に関する問題）

役所に記録されたタイトルの事項、すなわち公的な記録に存在する権利や負担に関する情報に起因するリスクをカバーします。

例えば

⇒ 実は売主には共同所有者がいた

⇒ 過去の未払いの税金があった

⇒ 過去の訴訟や判決、差し押さえの記録など、法的な問題があった

等、公的記録に記載されている情報が正確でない場合や、それに関連する潜在的な問題が発生した場合でも保護されることなります。

Lack of capacity（譲渡能力のない譲渡人）

またこのCLTAポリシーは、権限の欠如に関する問題もカバーします。

例えば記録された譲渡証書が法的に能力のない譲渡人によって署名されていた場合、その結果として生じる損害もこの保険の対象となります。

例えば譲渡人が契約に署名する際の心神喪失や、未成年であった場合などがこのパターンになり、それに伴い生じる損害に対し補償がなされるわけです。

Forgery（偽造）

そしてCLTAポリシーは偽造によるリスクもカバーしています。

不動産取引における文書や署名が偽造された場合、その事実が後に判明したとしても、このCLTAポリシーによって購入者や貸し手は保護されるわけです。

Defective delivery of a deed（不完全な譲渡証書の引き渡し）

更にこのCLTAポリシーは、不完全な譲渡証書の引き渡しに関連する問題もカバーしています。

譲渡証書の手続きや引き渡しに欠陥があった場合、それに起因する潜在的な問題やリスクもこのポリシーの範囲内で補償されているのです。

。。。

かくしてカリフォルニア州のStandard Coverage Policy（CLTAポリシー）は、不動産取引に関連するさまざまなリスクから購入者や貸し手を保護するための重要な役割を果たしており、これが標準装備のTitle Insurance（タイトル・インシュアランス）としてついてくるわけです。