Mello-Roos Act（メロ-ルース アクト）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

固定資産税についてお伝えしています。

最近の項はアメリカ不動産知識に特化して

エージェント試験を受ける方々への支援

アメリカで物件を購入する方々への支援

の意図で上げていますが、より細かいマクロ視点の情報についてはカリフォルニア州法に基づいてくることをご了承ください。

特に固定資産税そのものは全米共通の固定費となりますが、ここまでに見たようにその詳細は州どころか郡レベルで大きく違いがあります（固定資産税の計算と徴収を郡が行う為）。

そして賃貸物件に暮らす立場でない限り確実に固定資産税とは付き合うことになり、またその金額は決して小さくない為に、知らないでいると

「え、こんなこと聞いてないよ。。」

と途方に暮れてしまうことになりかねません。

とりわけ数日前にお伝えしたReassessment（リアセスメント）は「義務」とされていますから、カリフォルニア州で物件を購入する方々は

「Reassessment（リアセスメント）は必ず起こる」

という心構えが必要です。

とはいえ二重課税ではなく、あくまでも

Reassessment（リアセスメント）後の固定資産税額 - 支払い済みの固定資産税額

の不足分の支払いではありますが、それでもReassessment（リアセスメント）が発生することを事前に知らないとびっくりしてしまうのではないでしょうか（特に価値が大きく上昇する物件の場合）。

そこで今回もカリフォルニア州に特化した固定資産税の話になりますが、Reassessment（リアセスメント）とは別にもう一つ、カリフォルニア州住民が知っておくべき固定資産税絡みの法案があります。

それは

Mello-Roos Act（メロ-ルース アクト）

です。

Mello-Roos Act（メロ-ルース アクト）

Mello-Roos Act（メロ-ルース アクト、正式には「Community Facilities District Act」として知られる）はカリフォルニア州で1982年に制定された法律で、この法律の主な目的はただ一つ、

「地域コミュニティのインフラと公共施設の開発・改善のための資金を提供すること」

です。

背景としては1980年代初頭、カリフォルニア州は公共インフラや学校の建設に関する資金調達に大きな課題を抱えていました。

なぜ資金調達に大きな課題を抱えていたのかといえば、昨日も触れたプロポジション13に原因があります。

プロポジション13とは1978年に成立した

「課税される固定資産税は評価額の1%を上限とする」

という法律によって固定資産税の徴収に限度額が定められました。

このように課税される割合に制限がかかるということは物件オーナーにとっては朗報であり、ある程度安心して物件購入・物件維持に取り組むことが出来ます。

けれどもその一方でこの制限の結果、新しいコミュニティのインフラや学校の開発資金が不足するという事態に陥ったのです。

そこでこのギャップを埋めるために、Mello-Roos Act（メロ-ルース アクト）が制定されました。

このMello-Roos Act（メロ-ルース アクト）に基づいて、特定の地域内で新しいインフラや公共施設の資金調達のために

「Community Facilities Districts（コミュニティ ファシリティーズ ディストリクト、CFD）」

と呼ばれる特別な課税区域が設立されることが認められました。

地域住民や不動産所有者の承認を受けた後、Community Facilities Districts（コミュニティ ファシリティーズ ディストリクト）は債権を発行し、収益をインフラや公共施設の建設に使うことができます。

そして不動産所有者は所有する土地がCommunity Facilities Districts（コミュニティ ファシリティーズ ディストリクト、CFD）内に位置する場合、通常の固定資産税に加えてMello-Roos（メロ-ルース ）税を支払う必要があります。

このMello-Roos（メロ-ルース ）税は特定のプロジェクトのコストや債務返済計画に基づいて算定され、通常は年1回の税金として請求されます。

利点と欠点

ちなみにMello-Roos（メロ-ルース ）税にはいくつかの利点があります。

それは、新しいコミュニティのインフラや公共施設の資金調達を迅速に行うことができる点です。

また特定の地域やコミュニティのニーズに合わせて資金を調達することができるため柔軟性があります。

このことはアメリカのみならず世界中どこでもそうですが、その地域に価値を出そうと思えば、ある程度定期的にそのコミュニティに資金を注いでいくことは必須です。

最初は綺麗に整えたとしても、今度はその景観を維持していくのにも資金が必要となります。

Mello-Roos（メロ-ルース ）税を支払う対価として、住人は自分の土地と物件の価値が安定、或いは順調に上昇していく環境が与えられているとも言えるのです。

その一方でMello-Roos（メロ-ルース ）税は一部の不動産所有者にとっては重荷となる場合があります。

特にこの税が導入される前に土地を購入した所有者は、購入時には予期しなかった追加の税金を支払うこととなりました。

またMello-Roos（メロ-ルース ）税は不動産の価値や所有者の所得には関係なく土地の大きさや使用目的に基づいて請求されるため、一部の人々にはその課税方法が不公平に感じられていることも事実です。