不動産と所得税のイロハ ～ Tax Shelter（タックス シェルター）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資にちなんで所得税のイロハについてお伝えしています。

昨日お伝えしたCost Basis（コスト ベイシス）は不動産投資に限ったことではなく、株式投資についても同じルールがあてはまります。

いわゆる投資の出口は全てのパターンで売却するのは

売却額 - Cost Basis（コスト ベイシス）= 売却益

という、投じた資金に対して利確する際の売却益です。

売却益が

プラスなのか

マイナスなのか

はさておき、少なくとも売却益を確定せねばならない、という点では共通しています。

そこでアメリカ不動産投資の場合のCost Basis（コスト ベイシス）は

物件購入価格 + 取得費用

という、物件売却に際し自分が投じた資金の合計であり、購入時点のこれらの合計がCost Basis（コスト ベイシス）のスタートとなります。

その後の運用期間中には紆余曲折を経て、このCost Basis（コスト ベイシス）は

上がったり

下がったり

を繰り返しながら、いざ売却をもって利確する際のこのCost Basis（コスト ベイシス）がどこに位置するのかがそのままキャピタルゲイン課税に直結することになります。

だからこそ、不動産投資家としてはこのCost Basis（コスト ベイシス）をよく観察すると同時に、それ以上に自分自身の采配によりこのCost Basis（コスト ベイシス）をコントロールしなくてはならないわけです。

余談ですが、私(佐藤)はトランプ元大統領の肩をもつ意図は全くありませんが（特定の政党に肩入れはしない主義）、トランプ元大統領が税金を納めていないと叩かれている件については、不動産金融を知る立場からすれば完全な的外れであることは間違いありません。

トランプ元大統領のヘアスタイルにかける法外な経費は話にならないものの、少なくとも不動産運用についてはトランプ元大統領は何ら違法なことはしておらず、むしろ米国政府が定めた税法に則って運用しているにすぎません。

その桁が大きい為に目立つ、かつメディアによる国民の心証操作によりいいがかりをつけられているだけで、実際には全く違法性はないことから逮捕されることはないわけです。

そこでアメリカ不動産に挑戦する人はすべからく、ほとんどの人々はトランプ元大統領の資産額には及ばずとも、そのスキームは全く同じでアメリカ国内にあるタックスヘイブンの恩恵を大きく受けていることになります。

このあたりの金融知識として知っておくべき伏線について、もう少し深堀してみましょう。

Tax Shelter（タックス シェルター）

Tax Shelter（タックス シェルター）とは文字通り「税の避難所」という意味になります。

日本ではShelter（シェルター）という言葉は核攻撃から身を守るための核シェルター等の言葉でよく知られていると思いますが、正しくこれと同じでTax Shelter（タックス シェルター）とは税金の避難所という意味です。

平たく言えば、経済や投資の文脈では「税負担を軽減するための手段や仕組み」のことをTax Shelter（タックス シェルター）と呼びます。

具体的には税法やその他の規則に基づき、所得や資本利得に対する税金の支払いを遅らせる、または減少させるための戦略や手段のことです。

税制は政府の収入を得るためだけでなく、社会的・経済的な目的を達成するための手段としても利用されるものです。

そこで政府は特定の行動や投資を促進するために、法人や個人に税制上のインセンティブを提供することがあり、Tax Shelter（タックス シェルター）は、これらのインセンティブを利用して税負担を最小化するための仕組みとなります。

ポイントはどこまでも

「米国政府自身が仕掛けたインセンティブ」

だということです。

Tax Shelter（タックス シェルター）のメリット・デメリット

そこでTax Shelter（タックス シェルター）の主なメリットとしては以下のような点が挙げられます。

減価償却

アメリカの税法では、不動産投資物件の建物部分の価値を一定の期間（住宅用不動産で27.5年、商業用不動産で39年）にわたって毎年一定の額を減価償却として経費として計上することができます（世界のほとんどの国で減価償却の概念は適用されています）。

建物部分の価値を長期に渡り少しずつ経費計上することにより、各年の実際の現金の支出がないにもかかわらず税務上の利益を減少させることができるわけです。

このような紙面上の魔法がTax Shelter（タックス シェルター）と呼ばれる所以であり、不動産投資はかくも有利な仕掛けが出てきていることにあります。

例えば 275,000ドルの価値がある住宅用の不動産物件を購入した場合にこの物件の建物価値を27.5年で減価償却すると、毎年10,000ドル（275,000ドル ÷ 27.5年）を経費として計上することができるわけです。

そこで単純計算で当年の家賃収入が$10,000であれば、その年の家賃収入に対する帳簿上の利益はゼロということになります。

ローンの利息控除

また物件の購入や改良のためのローンの利息も経費として控除することができます。

ローン利息の年間合計は結構な金額になり、先の減価償却と合わせるとかなりのマイナス計上ということになります。

資本利得税の特典

そして不動産を売却した際の利益（資本利得）に対しても、所得税率よりも低い税率が適用される場合があります。

ただし、Tax Shelter（タックス シェルター）には下記のような注意点もあります。

収益性

税金の節約だけを目的に投資をするのはリスキーです。

物件の収益性や資産価値の向上を最優先に考え、その後に節税は適切に計算すると良いと思います。

税制改正のリスク

税法は政府の政策によって頻繁に変わることがあります。

そうすると現在のTax Shelter（タックス シェルター）の恩恵が将来的に継続するとは限りませんので、フルベットで節税だよりのみの戦略は不適切ということになります。

複雑な計算

そしてTax Shelter（タックス シェルター）の恩恵を最大限に活用するためには、専門家のアドバイスや複雑な計算が必要な場合があります。

このあたりは慣れた不動産投資家でも困難な作業になる為、実際には不動産投資を体験上もよく理解している公認会計士を雇い、自分チームの一員として協力頂くのが適切かと思います。