売主必見！売却に必要な義務とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

久しぶりに売り手目線で項を上げてみたいと思います。

2024年が始まった今の市場を見て、

「物件売却は有利か否か？」

となると、間違いなく有利です。

市場の動きとは実に面白いもので、たった今は

「物件価格が高すぎる」

「金利もまだまだ高い」

「おいそれと購入に踏み切れない」

という局面にあることは間違いありません。

結果として物件に対する需要が近年の中では最も少ない時期と言えそうです。

けれども、それでは需要減をして物件価格が下がり続けているのかと言えば否。

当初予想されていたほどに価格が下がることはなく、一面、価格は高止まりのように見えます。

それは何故かといえば、そもそもが市場に出てくる物件の絶対数が少ないからです。

だからこそ、良質な立地と物件であれば今でも元気よく売れていく様を目にすることになります。

言い換えると、物件所有者にとっては自分の物件に自身があるのならば希望する以上の価格で売却を完了できる可能性は十分にあるのです。

現に私(佐藤)自身はこの年末年始にも個人クライアント様の売買に携わり続けていますが、

良質な物件

ディール物件

には、文字通り購入希望者が殺到してくる状態です。

すなわち

需要減 = 物件を欲しい人々がいなくなった

ではなく、

需要減 = 買いたいのを我慢している（機会があれば即、購入に動く）

という、過去最大級の隠れ需要の時期に入っているわけです。

その意味では自分の物件を売却したい方々は、全体として見える大人しい市場の様相とは裏腹に、元気よく売却できる可能性が十分にあることになります。

そこで、ここでは物件を元気よく売却したい時の注意事項を押さえていきたいと思います。

「さあ、持ち物件を売却するぞ！」

と気合いを入れる一方で、売主として気を付けるべき点は多々あります。

とりわけ訴訟大国のアメリカですから、物件を売却する際は地雷を踏むことがないように、売主として然るべき責任は果たす必要があるのです。

売却成功に必須！Disclosure（開示）

数字だけでいえば

売却 = 損益を確定させる

という定義が成り立ちますが、それ以前に売却のプロセスそのものは人と人とのやり取りです。

そして不必要な訴訟回避の意味でも、自分の物件を売却したい立場の者が強く意識しておかなければならない手続きに

「物件状態のDisclosure（開示）」

があります。

売主の開示は不動産取引において非常に重要な要素であり、その複雑さからしばしば難しい局面があります。

自分が所有する物件を市場に出して売却しようと決めた場合、いかなる相手でも購入を希望する者には

「この物件はこのような状態です」

「こんな瑕疵があります」

と開示する責任が売主にはあります。

この物件状態に関する開示責任は法律で定められており、

「この状態を開示してしまうと買い手は逃げてしまうのでは。。」

そんな風に買い手を落胆させるかもしれない問題（たとえそれが些細なものであっても）については、開示する必要があるのです。

けれどもそのレベルに関わらず

瑕疵を伝える ⇒ 買い手を落胆させる（かもしれない）

という上では、売主としては状態の開示を躊躇するかもしれません。

ただし問題を隠すことの方が、法的なトラブルの渦に巻き込まれる可能性を孕んでいるので注意が必要です。

そうすると、売却の際には実際にはどの程度の情報を開示すべきなのでしょうか？

また、それらの状態をどれだけ詳細に説明すべきなのでしょうか？

この点は物件状態の開示に関する法律そのものが州によって異なり、地域市場によっても変わることがあるため、一概に答えることは出来ません。

それゆえに物件状態の開示に関する地元の規制について調査を行うと同時に、

不動産エージェント

不動産弁護士

等の専門家の力を借りて、自分自身の身を完全に守ることが重要なのです。

そこで一般論ながら、開示に関しての基本的なガイドラインとして、まずは以下のポイントを押さえておきましょう。

法的責任を理解する

開示という行為は買主に対する誠実さと法的責任を含む重要な要素です。

多くの場合、売主は自己の知識に基づいて不動産の状態について正確かつ完全な情報を提供する法律上の義務があります。

不正確な開示は法的トラブルの原因となり得るので注意が必要です。

州や地方の法律を確認する

各州や市には異なる不動産開示法が存在しています。

一部の州では特定の問題についてのみ開示が必要である場合もありますし、一部の州では非常に詳細な情報を提供する必要があるかもしれません。

法的要件を把握し、遵守することが不可欠です。

売却物件の状態を正直に評価する

自宅の状態を客観的に評価し問題や欠陥を正確に認識する必要があります。

自分にとっては些細な問題であっても、購入者にとっては重要なことかもしれません。

この認識のズレは最悪の場合は訴訟にも発展しかねませんので、どんな微細な問題も自分事として認識する必要があるのです。

不動産エージェントと連携する

不動産エージェントは市場や法律に精通しており、適切なアドバイスを提供してくれるはずです。

自分が雇用するエージェントと協力し、売主の立場を強化しましょう。

不動産弁護士の助言を受ける

特に判断が難しい疑念がある場合、不動産弁護士に相談することが賢明です。

当然ながら不動産弁護士は法的側面を詳細に理解していますので、売主を法的トラブルから守るお手伝いをしてくれます。

誠実さを優先

結局のところ、最後は「誠実さ」が最も重要です。

問題を隠そうとするのではなく、正直に開示することは信頼を築く手段でもあります。

買主にとっては信頼できる売主との取引が魅力的に見えるもの。

また法的要件が変更されることもあるため、最新の情報を入手するために定期的に調査を行うことも忘れないようにしましょう。

売主としての開示責任について、明日に続けます。