和解条件から先を読む ～ Q&A

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日まで、アメリカ不動産業界を巡る大型訴訟について

背景と発端：National Association of Realtorsに対する訴訟の始まり

訴訟の詳細：反競争的慣行の主張

和解の条件：全米不動産協会による大規模支払いと業界の変革

影響分析：不動産市場における新たなルールと課題

の四つの点からお伝えしてきましたが、今回の訴訟と和解条件、なかなか注目を集めているようです。

特に

アメリカ不動産を過去に購入された方々

アメリカ不動産をこれから購入しようと考えている方々

から、大きな関心が寄せられています。

実際のところ、今回の和解条件が実行されていくなかで、近い将来のアメリカ不動産業界の在り方がよりはっきりと見えてくるはずですが、たった今予想される中で

• 売主
• 買主
• 不動産エージェント

の三者がそれぞれ、自分自身の立場の中で最も良い動きが出来るように備えておかなくてはなりません。

そこで本シリーズを締めくくるにあたり、本件に関する補足情報として、よくあるQ&A形式でお伝えさせて頂きます。

アメリカ不動産業界の関係者にとって、今回の和解が意味するところは？

今回の和解条件から、今後の不動産売買において住宅購入者は、自分のバイヤーエージェントを雇う（バイヤーエージェントとコミッションを交渉する）か、或いはバイヤーエージェントなしで購入取引を行う必要があります（主にホームビルダーの営業担当や、物件オーナーによる直販を通じて）。

けれども不動産取引は非常に複雑なプロセスであり、通常は専門知識が必要であるため、エージェントは不動産取引には必須とも言えます。

専門知識による難解な取引の仲介こそ、不動産エージェントが中間業者として必要とされ続けた理由なのです。

そうすると、特に初めての住宅購入者は最も大きな損失を被ることになりそうです。

初心者にとって、難解な不動産取引をこなすのは至難の業ですから、どうしてもエージェントを雇う必要があります。

そうすると購入者にとっては、コミッションをバイヤーエージェントに支払うために追加の貯蓄が必要になるわけです。

これまでと違い、住居物件において購入者がコミッションを支払う、というのは大きな変化です。

以前は売主がリスティングエージェントと共同作業、またはバイヤーエージェントの両方に取引のコミッションを支払っていました。

けれどもこれからは、取引に慣れない住宅購入者には2-3％の追加頭金が必要になる可能性があります。

その一方で、売主はバイヤーエージェントにコミッションを支払いをしなくてよいため、利益がその分残ることになります。

売主が支払い、購入者をサポートするバイヤーエージェントとの間には常に自然な対立がありました。

けれども今後は売主がバイヤーエージェントに競争市場の共同作業手数料を支払う必要がないため、住宅価格は下がると予想されています。

この点は目立つレベルで価格が下がるとは思いませんが、市場に多少の価格緩和があるとしても、それはわずかなものになるのではないでしょうか。

また不動産エージェントにとって、購入者（買主）が直接コミッションを支払うため、リアルターの家族や友人と購入者代表手数料を交渉するのは非常に気まずくなるかもしれません。

その結果、購入者側が支払うコミッションは下がり、結果として不動産エージェントの全体的なコミッションは時間とともに最大で販売価格の1％まで下がることになりそうです。

ただしトップエージェントは引き続き購入者代表としてプレミアムな報酬を要求し続けるため、彼らの全体的なコミッション収入にはそれほど影響がないかもしれません。

今回の和解は不動産エージェントが業界を離れるきっかけになる？

事実として、今のアメリカ不動産業界において、住居物件においてはエージェントの10％がビジネスの90％を握っています。

現在、米国には約150万人のリアルターがおり、平均的なエージェントは年間6.5回の取引を行います（各取引には「売却側またはリスト側」と「購入側」の2つの側面があります）。

けれども実際はこの平均はトップエージェントが引き上げているものです。

例えば、とある不動産会社のエージェントは年間平均13.5回の取引を行い、95％のコミッション分割モデルでトップパフォーマーを引き寄せています。

結果として、今回の和解条件が履行された後には、年間1～2回の取引を行うエージェントにとっては、こほ業界に留まるのは極めて困難になるかもしれません。

特に取引の購入側でコミッションに下向きの圧力があるため、パートタイムのエージェントがビジネスを離れる可能性が高いのではないでしょうか。

和解から恩恵を受けるのは誰で、恩恵を受けないのは誰？

ここは予想がつくと思いますが、主に、大規模な集団訴訟では弁護士が恩恵を受けることいなります。

これから数年にわたり、約550万人の住宅売主間での賠償金の分割により、売主には非常に小さな支払いがなされる一方で、弁護士は和解金の25～33％を獲得すると言われています。

そして長期的には、ホームビルダーが大きな利益を得ることになりそうです。

ホームビルダーはバイヤーエージェントにコミッションを支払う必要がなくなるため、直接購入者と契約を結ぶか、購入者の代表（弁護士や他の専門家かもしれません）と契約を結ぶことになります。

ビルダーが購入者のエージェントや代表者（弁護士や他の専門家等）と協力する場合、購入者は直接彼らに報酬を支払う流れです。

。。。

実際のところ、和解条件施行後にどのような景色が現れるかは、正確には分かりません。

実際には、ほとんどの購入者にとって自力で購入手続きをこなすことは、かなり厳しいと言えます。

そうするとバイヤーエージェントの雇用はどうしても必要になるでしょうし、結果としては

「購入者とバイヤーエージェントの間で、お互いが納得いく交渉が慣例化してくる」

そんな流れに落ち着くのではないでしょうか。