金利低下のインパクト ～ 住宅購入の増加

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2024年、モーゲージ金利が徐々に下がる傾向についてお伝えしています。

モーゲージ金利そのものは2023年に頭をうち、この2024年以降は徐々にその金利が下がり始めることは昨年から予想されていました。

多少の上下の波を経験しつつ、ベクトルとしては金利が下がりつつある傾向は間違いありません。

そしてこのまま金利が下がり続ける場合、その考えられる影響は

• 住宅購入の増加
• リファイナンスの増加
• 住宅市場の活性化
• 建設業の活況
• 投資機会の拡大

です。

概ね先行きの明るい話が挙げられてますが、ここにはプラス面もあればマイナス面もあります。

そこでこのまま金利が下がる場合のインパクトについて、これらの項目について詳細をみてみましょう。

住宅購入の増加

金利が下がるとき住宅購入数が増えるのか減るのかといえば、当然、住宅販売数は増える傾向が出てきます。

その理由は主に次の三つです。

住宅ローンの借入コストの減少

金利の変動が住宅ローンの借入コストにどのような影響を与えるかを考察するべく、金利が7%と4.5%の場合で$300,000の住宅ローンを30年固定で借り入れた場合の計算を行い、その結果を比較してみましょう。

金利が7%の場合、月々の返済額を計算すると約$1,996になります。

この返済を30年間続けた場合、総返済額は約$718,560です。

この金額は元本である$300,000に対し、返済期間を通じて約$418,560もの利息が加わったことになります。

そして金利が4.5%に下がった場合の月々の返済額は約$1,520です。

これを30年間支払い続けた場合の総返済額は約$547,200となり、利息の総額は約$247,200で、7%の時と比較して大幅に減少します。

このように金利が7%から4.5%に下がると、月々の返済額で約$476の差が出ます。

これは家計にとって非常に大きな節約となり、その分他の支出に回すことができるため、生活の質を向上させることにつながるのです。

また総返済額では約$171,360もの差が生まれ、これは長期的に見て家族の財政計画に大きな影響を与える可能性があることになります。

かくして金利のわずかな変動が長期間にわたって大きな影響を及ぼすため、総じて住宅販売数は増加する要因になり得ます。

購入意欲の増加

そしてこの流れこそが、消費者の購入意欲の向上につながることになります。

この点を今度は金利が7%から5%へと低下した場合の不動産市場への影響と購入意欲の増加について考えてみましょう。

このような金利の低下は不動産市場に大きな影響を及ぼし、特に不動産投資家や一般の家庭が新しい家を購入する動機を強めるものです。

先と似たような例になりますが、金利が7%のときに$300,000の住宅ローンを30年固定で借りる場合、月々の返済額はおおよそ$1,996になります。

これが5%に低下した場合、同じ$300,000のローンの月々の返済額は約$1,610に減少です。

この差で月々約$386の節約が可能になり、年間では約$4,632もの返済額が削減されることになります。

この金利の低下が市場に与えるポジティブな影響は、一般消費者のみならず不動産を長期的な投資と見る人々にとって特に魅力的です。

低金利は不動産価格の上昇を促進することが多く、投資家は資産価値の長期的な増加を期待して市場に参入する人々が増えることになります。

また家を購入することの経済的な利益を重視する家庭にとっても、低金利は住宅購入のハードルを下げ、より良い条件での購入を可能にするわけです。

さらに金利の低下は一般の消費者が新しい家への移行や、初めての家を購入する際の負担を軽減することになります。

より低い金利でより価値の高い家に投資することが可能になるため、家庭の生活水準の向上にも寄与するものです。

かくして、金利の低下は不動産市場全体の活性化を促し、多くの人々にとって好機となるのです。

初めて家を購入する人々への影響

そしてこのような購入動機は、特に初めて家を購入する人々にとっても大きなものとなります。

カリフォルニア州では特に初めて家を購入する人々への支援として「CalHFA（カリフォルニア州住宅金融機関）」が提供する様々なプログラムがあります。

これらの支援策は低金利の時期に加え、特に若年層や低所得者が不動産市場に参入しやすくするために設計されています。

例えば、CalHFAは「MyHome Assistance Program」というダウンペイメント支援プログラムを提供しています。

このプログラムは購入予定の住宅価格の最大3.5%までを補助金として提供し、FHAやVAといった連邦住宅ローンプログラムと組み合わせて利用することが可能です。

これにより、初めての家を購入する人々が必要とする初期費用の負担が大幅に軽減されます。

たとえば、カリフォルニア州のある若いカップルが初めての家を購入する場面を想像してみましょう。

このカップルが$400,000の家を購入しようとしているとします。

通常はダウンペイメントが必要ですが、MyHome Assistance Programを利用することで、約$14,000の補助を受けることができます。

この補助により、自己資金で用意する必要がある金額は$26,000にまで減少し、これが購入への大きな助けとなるのです。

さらに低金利の環境下では、これらのプログラムと組み合わせて利用する住宅ローンの月々の返済額も低く抑えられるため、購入後の財政的な負担も軽減されます。

このようにCalHFAのような政府支援プログラムは、初めて家を購入する人々にとって、経済的な障壁を低くし、より手頃な価格で家を手に入れる機会を提供しているのです。

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金利の低下がもたらす変化について、明日に続けます。