こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
長年付き合いのある投資家のS氏がいます。
S氏はもともと米系コンサルティング会社に所属しており、つい最近まで日本支社で仕事をしていました。
文京区にある社宅は中がかなり広く、明らかに外国人用のつくりになっており
「日本にもこんなに部屋が広いマンションがあるんだな」
と驚いたものです。
それからS氏は40代前半にして引退し、今はテキサス州のダラスでセミリタイア生活を送っています。
つい先日、そのS氏から問い合わせが入りました。
S氏がまだ日本にいたころ、米国のとある市場の投資物件に案内したことがあるのですが、その物件の売却のタイミングを見計らっているというのです。
「
I am curious if you think it is a good time to sell or better to wait for lower interest rates.
（売るのが良いタイミングなのか、それとも低い金利を待つ方が良いのか気になっているんだが）
」
佐藤から伝えた答えは単純明快で
「
Wait for lower interest rates and see how the market performs.
（低い金利を待って、市場の動向を見た方がいい）
」
でした。
数字を見ていると、アメリカ不動産市場におけるモーゲージの歴史的な平均金利は、だいたい1971年から現在までで約8%です。
この平均は時期によって大きく変動しており、1970年代後半から1980年代初頭にかけては金利が二桁に達することもありました。
その後に金利は徐々に下降し、2000年代初めと最近の数年間では記録的に低い水準を経験しています。
ここがポイントですが、現在アメリカ不動産市場が経験している7%台の金利は、歴史的にみると
「馬鹿げた数字で、高すぎる」
ということはないのです。
日本でも過去のインフレ時期には二桁台の金利がありました。
戦後のベビーブーマー世代は20代、30代でこの時の金利を経験しているはずです。
それでも景気の良かった当時はどんどん家が買われていました。
すなわち今のアメリカで
「金利が高い」
と言われるのは、明らかに数年前の特異な2～3%台の金利の味を知ったからです。
けれども2～3%台の金利は少なくとも平時には起こらないものですし、
「2～3%台の低金利が再び来るまで待つ」
というのは、
「経済大打撃の大混乱が起こるのを待つ」
と言っているようなもの。
もちろんその待ち姿勢は否定されるものではないのですが、おそらくは
「米国民は歴史的な金利平均値に慣れてくる」
方がタイミングとしてははるかに早いと思います。
そして人々は動き出す
その
「今の金利への慣れ」
を誘導するのは誰でしょうか。
それは紛れもなく、
「チャンスが来れば、すぐにでも家を買いたい」
と考えている層です。
人は何かしら欲しいものがある時に、それが高いと感じれば安くなるまで待つものです。
けれどもそれが欲しいと想う気持ちが強ければ強いほど、
「待ってみる」
「いや、もう少し待ってみる」
「いやいや、まだ待ってみる」
という気持ちのはずが、時間とともに
「まあ、当初よりは高いけれども、最高根よりは下がったからな」
「これくらい下がったのなら納得できるな」
そんな風に、自分が望む基準まで落ちなかったとしても心変わりして、自分を納得させてしまうものなのです。
これが気鋭の投資家であればその数字で裏打ちされた判断基準がしっかりとありますから、判断がぶれることはありません。
けれどもモノやサービスを購入する人々の大方は一般消費者であり、一般消費者は数字よりも感情を優先させてしまうもの。
この感情は不動産という高額商品の購入でも全く変わらず、
「ここまで金利が下がった」
「毎月の支払いがここまで下がるなら、まあいいや」
そんな気持ちになってしまうものなのです。
そうすると、今の7%台で推移するモーゲージ金利は歴史的な水準からすれば高いとは言えない以上、この先はどのような展開が予想されるでしょうか。
私(佐藤)自身は、モーゲージ金利が6%台に定着し始めた時が、アメリカ不動産市場がより動き始める頃合いだろうとみています。
「金利が6%台まで下がってきたな」
「金利の高い時期からようやく落ち着いた」
「しばらくはこれ以上に低くなることもないだろう」
「まあ、これくらいならいいや」
そんな風に考える、実需として家を購入した層にとっては6%台の金利は一つのベンチマークです。
そして実需が市場に向かい始めるということは需要が高まるということですから、今の限られた在庫数の市場にあっては当然ながら物件価格は上向きになる見込みが高いのです。
だからこそ、7%台をうろついている金利が下がる傾向が見えている今は、物件売却のタイミングは
「低い金利を待って、市場の動向を見た方がいい」
となるわけです。
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