GDPが伸び続けるカリフォルニア州市場

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

株式投資用語で「安定株」という言葉があります。

ご存知のとおり、安定株とは安定した業績と配当を持つ企業の株式を指します。

これらの企業は通常、長期的に安定した収益を上げており、経済の変動にも比較的影響を受けにくいという特徴があります。

たとえば電力会社や通信会社、消費財メーカーなどが挙げら、これらの企業は日常生活に欠かせない商品やサービスを提供しているため、経済状況にかかわらず安定した需要が期待できます。

これを不動産市場になぞらえるなら、「安定市場」です。

不動産でいう安定市場は、安定した需要を生み出し続ける市場です。

これらの市場では通常、住に対して安定した需要が整っており、それこそ経済の変動にも影響を受けにくいという特徴があります。

そして不動産の安定市場は、昨日お伝えした

「需要の絶対数 X 需要の経済力」

の掛け算上の数字が大きい市場です。

簡単に言い換えると

「人口が多く、経済的に成長し易い地域」

であり、このような地域は非常に安定した需要を見込むことが出来ます。

そこで昨日は全米50州をGDP順に並べてみました。

上位10位を改めて並べてみます。

州	2022年の名目GDP（百万米ドル）	2023年の名目GDP（百万米ドル）	2022年（2021～2022年）の現行価格での年間GDPの変化	実質GDP成長率（2021～2022年）	2022年 一人当たり名目GDP	2023年 一人当たり名目GDP	2022年の全国％	2021年の全国％
カリフォルニア	3,598,103	3,898,158	224,862	1.00%	$92,190	$100,038	14.69%	14.49%
テキサス	2,355,960	2,596,144	304,191	5.60%	$78,456	$85,110	8.69%	8.55%
ニューヨーク	2,053,180	2,168,133	151,883	5.00%	$104,344	$110,781	8.11%	8.31%
フロリダ	1,389,070	1,595,347	133,482	6.90%	$62,446	$70,557	5.37%	5.34%
イリノイ州	1,033,310	1,092,246	87,636	5.00%	$82,126	$87,033	4.11%	4.13%
ペンシルバニア	923,089	974,558	78,593	4.40%	$71,160	$75,189	3.67%	3.72%
オハイオ州	822,670	880,871	66,053	4.30%	$69,978	$74,739	3.67%	3.26%
ジョージア	755,698	811,294	64,071	5.80%	$69,253	$73,558	2.99%	3.00%
ニュージャージー	745,422	806,890	62,476	4.90%	$80,490	$86,847	2.94%	2.98%
ノースカロライナ州	730,072	773,365	67,951	6.70%	$68,243	$71,373	2.87%	2.84%

これらの地域は全米の不動産市場の中でもおしなべて不動産物件に対する需要が安定していることになります。

まずトップに来るのは周知のとおりカリフォルニア州です。

今回の統計には2022年と2023年の名目GDPの比較、実質GDPの成長率、一人当たりの名目GDP等でその実情を確認することが出来ます。

カリフォルニアの場合は2022年のGDPが3兆5,981億3,000万ドル、$1が155円とすると557兆2,059億6,500万円という、天文学的な数字です。

これはコロナ禍の2022年当時の数字であり、その翌年の名目GDPは3兆8,981億5,800万ドル、日本円にして604兆2,134億9,000万円と、大幅に増加しています。

その成長率は1%と他州と比較すると低い成長ですが、稼いでいる額が2位のテキサス州以下を大きく引き離しているのです。

だからこそ、カリフォルニア州の不動産市場も全米随一であり、その需要そのものは安定していることになります。

ただし、需要そのものは絶対数の多さから安定することは事実ですが、その取引数はまた別の話です。

端的にいえば、ここ近年の金利の大幅な上昇は購入意欲を大きく削ぐものであり、これは全米いずれの州でも同様の現象が見られました。

この為、GDPそのものは成長しているものの

「物件は欲しいけれども、購入は出来ない」

という層が増えたのが近年でした。

事実、カリフォルニア州の住居物件取引総数は

2022年 … 342,530

2023年 … 257,630

と大きく減少しています。

またGDPそのものは僅かながらも成長し続ける一方で、カリフォルニア州の場合は人口が減少に転じている事実があります。

この通り、パンデミック以降に明らかにカリフォルニア州の人口は減少に転じているのです。

人口が減少に転じる中でもGDPが伸び続ける要因は、やはりカリフォルニア州のみならず世界のIT市場に影響を与え続けている、シリコンバレーを初めとするIT企業の存在の影響が大きいと思います。

もちろん人口が減少に転じているとはいえ、その不動産需要が他州に比べて見劣りするかといえば、肌感覚としてもそんなことはありません。

元々のパイが大きいだけに、不動産業界としてはまだまだ十分にお金が循環しているのです。

とはいえ、長い目で見るとGDPの高さと同時に、人口の増減が不動産需要に影響してくることは論を待ちません。

すなわちカリフォルニア州の中でも、長期的により安定した不動産投資を狙うべきは、カリフォルニア州内の人口が増えている地域ということになります。

ここから、もう少しカリフォルニア州の市場について深掘りしてみましょう。

明日に続けます。