高額物件のファイナンシング購入

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までカリフォルニア州の市場に焦点を当ててきました。

人口の減少が確認できるものの、GDPそのものはマイナスに触れていないのがカリフォルニア州の特徴です。

厳密には地域市場によって

人口の増えている市場

人口の減少している市場

があるわけで、同時にGDPに貢献する人材の流出は限定的（むしろ局地的に増え続けている）ということが言えます。

いずれにせよ全米平均で見てもなかなか物件価格が高価な州ではありますが、さりとて、場所をしっかりと押さえていければ非常に手堅い資産形成が実現することは間違いないものです。

そこでカリフォルニア州のような物件価格が高額な州においては、当然ながらファイナンシング購入がオプションが大いに検討対象となります。

自力で現金購入するだけの資金があればよいのですが、これだけ物価価格が高額になると、そう簡単に現金購入できるものではありません。

また物件価格が高いだけに、ファイナンシング購入できたとしても毎月の返済額が大きい為、より慎重な検討が求められます。

そこでこの点はカリフォルニア州に限ったことではありませんが、高額の物件を購入する際に踏んでおきたいステップに触れておきたいと思います。

ステップ1: 自己資金の確認と計画

まず自己資金を確認し、物件購入のためにどれだけの資金を用意できるかを把握します。

自己資金には預貯金や投資から得られる収益、親族からの援助などが含まれることもあると思います。

自己資金が不足している場合は購入時期を遅らせるか、或いは現実的かつ手頃な物件を探す必要があります。

また物件購入後も生活費や予備資金を確保しておくことが重要です。

同時に毎月の住宅ローン返済額を計算します。

返済額は、ローンの金利、期間、借入額によって変わります。

通常、月々の返済額は収入の30%以内に抑えることが望ましいとされ、この範囲を超えると他の生活費や予備費に影響が出る可能性があるので注意です。

ステップ2: 収入と支出のバランスを見直す

そして自分の収入と支出を詳細に見直します。

給与、ボーナス、副業収入など、すべての収入源をリストアップし、月々の合計収入を把握します。

その他、固定費と変動費を明確にし、月々の支出を把握します。

固定費には家賃や光熱費、通信費、保険料などが含まれます。

変動費は食費、交通費、娯楽費などです。

これによりどれだけの余裕資金があるかを把握し、無理なく返済できる範囲を確認します。

収入と支出のバランスを見直し、無駄な支出を削減することで、住宅購入後の生活費を確保しやすくなります。

ステップ3: 物件の総コストを見積もる

物件購入には、購入価格以外にも様々な費用がかかりますので、まずは物件の購入価格を確認します。

その上で、以下のような追加費用を見積もる必要があります。

• 住宅ローンの手数料
• 登記費用
• 不動産仲介手数料
• 引越し費用
• 家具・家電の購入費用
• リフォーム費用

など。

さらに物件購入後の維持費用も考慮する必要があり、例えば

• 固定資産税
• 住宅保険
• 共益費
• 修繕積立金
• 光熱費

などが含まれます。

これらの費用を総合的に見積もり、無理のない範囲で計画を立てることが重要です。

ステップ4: ローンの種類と条件を比較する

住宅ローンには、様々な種類と条件がありますので、まずは固定金利ローンと変動金利ローンのどちらを選ぶかを検討します。

固定金利ローンは返済期間中の金利が一定であるため、返済額が安定します。

一方、変動金利ローンは、市場の金利に応じて返済額が変動するため、将来的な金利上昇リスクがあります。

そしてローンの期間の決定ですが、通常、返済期間は15年から30年が一般的です。

期間が長いほど月々の返済額は少なくなりますが、総返済額は増えることになります。

それらの要素をもとに各金融機関のローン条件を比較し、最適なローンを選ぶことが重要です。

金利、手数料、返済方法、繰り上げ返済の条件などを比較し、自分に合ったローンを選びます。

ステップ5: リスク管理と保険の検討

また住宅購入は長期にわたる投資であり、様々なリスクが伴います。

失業や収入減少、病気や怪我などのリスクを考慮し、予備資金を確保しておくことも大切です。

そして住宅ローンに付帯する保険も検討します。

例えば団体信用生命保険（団信）はローン返済中に万が一のことがあった場合に残債をカバーする保険です。

また火災保険や地震保険などの住宅保険も検討し、自然災害や事故に備えることも得策と言えます。

ステップ6: 将来的なリセールバリューの評価

そしてここが多くの人々が見逃しがちな点ですが、物件購入時には、将来的なリセールバリューも考慮することが重要です。

リセールバリューは、物件を売却する際の市場価値のことですが、これを高く保つためには、物件の立地条件が大きく影響します。

交通の便が良い場所や、周辺に商業施設や学校が充実しているエリアは、リセールバリューが高い傾向にあります。

また、地域の発展計画やインフラ整備状況も重要な要素です。

例えば新たな交通網の整備や大規模な再開発プロジェクトが予定されている地域では、将来的に物件価値が上がる可能性があります。

物件の状態もリセールバリューに影響しますので、定期的なメンテナンスや適切な修繕を行い、物件を良好な状態に保つことが必要です。

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以上、とりわけ大きな金額の物件を購入する際に踏んでおきたい、ファイナンシング購入の準備について出口戦略まで含めてみました。

何かの参考になりましたら。