今のカリフォルニア市場を総括

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ最近、カリフォルニア市場についてやや細かくお伝えしてきました。

ややカリフォルニア市場寄りにお伝えしてきた理由はほかでもなく、カリフォルニア市場の物件に関するお問い合わせを引き続き頂いているからです。

このあたりの話を本日で絞め、たった今のカリフォルニア市場について総括してみたいと思います。

とどのつまり、カリフォルニア不動産市場は中長期的な展望において楽観的な見通しを示していることは間違いありません。

カリフォルニア不動産協会（CAR）の最近の報告によると、州全体の人口が今後数年間で増加し、多くの賃貸者が近い将来に

「住宅を購入したい」

という強い希望を持っていることが明らかになっています。

またカリフォルニア州財務省の人口統計部門の最新の報告書によると、カリフォルニア州は4年間の人口減少を経て、実際には2023年にはわずかながら人口が増加しているといいます。

何年か前、東京の人口が一時的に減少に転じたのち、再び東京の人口が増え始めた記事を目にしましたが、カリフォルニアでもまた回帰の現象が見え始めているわけです。

とはいえ冷静に見ると、このわずかな増加は

死亡率の低下

合法的な外国人移民

の2点の要素が大きいとされていることは注目に値します。

具体的には、カリフォルニア州は67,000人の住民を増加させ、総人口は39,128,162人になりました。

自然増加（出生数から死亡数を引いたもの）は2022年の106,700人から2023年には118,400人に増加。

これは主にパンデミック期間中に急増した死亡率が低下したためです。

実に州内の31郡が人口増加を記録し、特にベイエリア、セントラルバレー、およびインランドエンパイアでの成長が顕著でした。

人口の増加に伴い、カリフォルニア州は2023年にさらに多くの住宅ユニットを追加しています。

そして州全体の住宅成長率は昨年0.79％に改善し、115,933ユニットが純増し、その中には22,802のアクセサリーデュエリングユニットも含まれているというのです。

この流れの中で、リモートワークの傾向が安定し、国内の純移動が2010年代の最低水準に戻る中で、カリフォルニア州不動産協会はカリフォルニア州の人口が今後ゆっくりと増加すると予測しています。

けれども持続的なインフレと高金利が短期的には買い手と売り手に課題をもたらし、今年の住宅購入シーズンでは住宅販売活動が鈍化していることも事実です。

それにもかかわらず、住宅購入者は高金利が続く環境にも徐々に適応しつつある動きがあることもまた事実です。

アメリカ全体での新築住宅の販売は、4月に前月比4.7％、前年同月比7.7％減少しました。

これは米国国勢調査局と住宅都市開発省のデータによるもので、13か月ぶりの年間減少で、3月2023年以来の最大の減少でした。

新築住宅の販売は、住宅購入者が市場に戻る意欲を取り戻さえすれば、大いに新築購入を希望することが分かっています。

事実、カリフォルニア州不動産協会としてはホームバイングシーズンの後半により多くの購入者が市場に再参入すると予測しているのです。

現在のところ賃貸者は今が購入の適切なタイミングかどうかについて不確かに感じていますが、それでも多くは今後5年間で住宅を購入する計画を立てているのです。

最新のBank of America Homebuyer Insights Report（HBIR）によると、多くの潜在的な住宅購入者は賃貸の長期的な影響を恐れており、70％が将来への長期的な投資をしていないと感じ、72％が賃料の上昇が現在および将来の財務に影響を与えることを心配しているとのこと。

けれどもこの報告書では、高金利と住宅価格の上昇により、現在の市場で賃貸を続けるべきか、住宅を購入するべきかについての不確実性が高まっている点を指摘されています。

数字にして、アンケート回答者の57％が購入の適切なタイミングかどうかを確信しておらず、昨年この時期の48％から増加していることから、いよいよ不確定要素が深まっていることが読み取れるのです。

ちなみにこの傾向は初めての住宅購入者の間で顕著であり、62％が何をすべきか不確かであることを吐露しています。

最後にモーゲージ金利の影響ですが、最新のFreddie Macの週次調査で30年固定金利住宅ローン（FRM）の平均金利が低下したにもかかわらず、Mortgage News Dailyは実際に金利が上昇したことを示唆しています。

連邦準備制度理事会の当局者はインフレが2％の目標に戻ることを確認するまで慎重に待つ姿勢を再確認している様子。

また先だって先週の30年FRMの平均金利が前週から7ベーシスポイント上昇したことが指摘されており、

「市場が次の連邦準備制度の金利の動きと将来の利下げ見通しについて推測を続ける中、今後数ヶ月間金利が変動しやすい状態が続く可能性が高い」

と付け加えています。

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かくして、ここまでにお伝えしたような状況を踏まえて、カリフォルニア不動産市場は様々な要因によって左右されるものの、中長期的には安定した成長が期待されています。

賃貸者が住宅を購入する意欲が高まっている一方、高金利やインフレが短期的な課題です。

けれども市場の参加者は徐々にこれらの環境に慣れてきており、将来的にはさらに多くの購入希望者が実際にカリフォルニア市場に戻ってくることが予想されているのです。