モービルパーク成功事例：ケーススタディ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近は市場に関連した動向を押さえてきました。

ここから、無難に取り組み、かつしっかりとした利益を期待できるエクイティ投資に話しを落としていきたいと思います。

その冒頭として、今日はとある不動産投資の成功例をケーススタディとして見ていきましょう。

大型パークの成功例

2020年1月のこと。

AさんとそのビジネスパートナーのBさんはケンタッキー州ルイビルを訪れていました。

彼らは最大の運営パートナーであるCさんと会い、Cさんの会社が取得するモバイルホームパークを視察していました。

AさんとBさんのファンドがこの取引の最大の投資家となる予定でした。

このパークは、AさんとBさんがこれまでに投資した多くのパークと似ていましたが、規模が大きかったです。

315の区画がありましたが、そのうち約50は空いていました。

様々な車が駐車しており、その様はボロボロの車からジャガーまで。

人々は犬を散歩させ、子供たちはバスに乗り、メンテナンス作業員はコーヒーを持って歩き回っていました。

けれどもこのパークは他の多くの同規模のパークとは異なっていました。

オーナーは3つの州を越えたところに住んでおり、少なくとも5年間訪れておらず、家賃を上げることもしていませんでした。

このパークは、典型的なマムアンドポップ（家族経営）オペレーターによって所有され、運営されていたのです。

そしてオーナーたちは収入と価値を最大化する方法を知らず、他のことに気を取られ、特に深い考えもなく売却の準備を進めていました。

そして視察中、Cさんは様々な欠陥を指摘しました。

彼は、オーナーが全てのテナントのユーティリティ料金を負担していることや、オーナーが関与しないためにスタッフに過剰な賃金を支払っていることに気づきます。

そして空いている区画に新しい製造住宅を設置することでどれほど利益を上げられるか明らかでしたが、オーナーはその考えすら持っていませんでした。

昼食後、AさんとBさんはバージニアに戻り、この新しいファンドのための資金調達を開始しました。

このファンドはこのパークと他の200以上の商業不動産に投資する予定でした。

Cさんは2月25日に700万ドルでこの取得を完了。

その時、ニュースは全世界の人々を脅かす新型コロナウイルスについて報じていました。

AさんとBさんは2月と3月に数百万ドルを調達。

その間、アメリカの投資家たちはウォール街のカジノで何兆ドルもの価値が蒸発するのを見守っていました。

パンデミックの混乱の中での驚くべき電話

パンデミックによる混乱がエスカレートする中、Cさんは驚くべき電話を受けました。

取得から1週間以内に、競合他社が施設を900万ドルで買いたいと申し出てきたのです。

Cさんはこの申し出についてAさんに話しました。

Aさんは3.5百万ドルの株式が1ヶ月ほどで5.5百万ドルになることと、第三のファンドの投資家にも決定的な勝利となることを即座に計算しました。

Aさんの助言でＣさんはその申し出を受け入れ、その資金を他の資産に再投資していたかもしれません。

けれども幸いなことに、Aさんにその指揮権はありませんでした。

Aさんのファンドは商業不動産資産を取得し運営することはありません。

彼らは最も有能なオペレーターを見つけるために厳格なデューデリジェンスを行い、これらのオペレーターの資産に800人以上の認定投資家と共に投資します。

Aさんは資産管理のオペレーターではなく、それを望んでもいない立場。

Aさんの会社は純粋に、深い専門知識と経験を持つオペレーターを厳選します。

結果としてCさんは900万ドルの申し出を断固として拒否しました。

彼はパークを運用し、その価値を効率的に引き上げる戦略を持っていたからです。

実際にＣさんは3年ほどでそれを1300万ドル以上で売却することを目指していました。

彼らは仕事に取りかかり、COVID-19がチームを悩ませる中、最初の6ヶ月間でいくつかの主要な目標を達成しました。

住みやすい場所を大幅に改善し、コストを削減し、収入を増やすことに成功したのです。

2回目の驚くべき電話－別の競合他社から

最終的には彼らが最も挑戦的な段階（50の空区画に新しい家を設置する計画）を開始する最終計画を立てていた時、Cさんは別の大手製造住宅オペレーターから電話を受けました。

Cさんにパークについて行った改善について、またその計画や現在の収入について質問受けたとのです。

その結果、1500万ドルでパークを買い取りたいと申し出。

Cさんがこのパークを710万ドルで取得した同じ年の暮れのことです。

Ｃさんはこの申し出を受け入れ、数ヶ月後にクローズ。

その時の最終的な統計は下のとおりです。

2020年2月に710万ドルで取得

2020年12月に1500万ドルで売却

資産レベルのIRR: 347％

資産レベルのMOIC（投資資本の複数）：3.4倍

一部の株式は他の資産に再投資され、利益の可能性をさらに活用しました。

長期ファンドでこの早期のボーナス配布を期待していなかった投資家たちにとっては嬉しいサプライズとなったのです。

。。。

パンデミック前と後では物件価格が多いに違ってきた実例は数多くありますが、ここまでの成功例もそれほど多くないのではないでしょうか。

今度はこの実例を元に、出資する投資家の側に立ったエクイティ投資について見ていきましょう。

明日に続けます。