こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までエクイティ投資についてお伝えしてきました。
アメリカ不動産に投資したい
「自分で運用する自身がない」
「可能な限りリスクは避けたい」
「プロと一緒に投資案件を進めたい」
という場合、エクイティ投資はお進めです。
エクイティ投資において基本的には
- 案件探し
- 運用
- 売却
をプロであるGPグループに委ねるわけですから、
「GPの実績と信頼度を見抜く」
という真贋を判別さえできれば、結構な確率で首尾よく売り抜けられるのです。
かつ昨日までにお伝えした
キャッシュフロー
節税
という観点から数字を事前によく検証することで、成功率も自ら高められることになります。
そこでエクイティ投資に対してはGPの精査もですが、それ以外に自分自身でデューデリジェンスを行っておく必須の項目として
「市場調査」
があります。
もちろんGPもプロであり、投資家に対して責任があるわけですから、彼らの経験上から言える物差しで最大のリターンを狙っていきます。
けれども同時に自分自身でも市場について深く知っておくことは必須であり、GP任せというわけにもいかないものです。
そこでここではエクイティ投資の吟味にあたり必須となる市場調査の中でも賃貸市場と住宅市場の将来について、異なる視点から見ていきましょう。
近年の家賃上場
賃貸市場の現状や家賃上昇の要因についてはここでは割愛しますが、本項ではこれらの問題に対する対策や、長期的な視点からの影響について考察してみましょう。
まず家賃の上昇が続くとされる中で、賃貸オーナーと借家人の双方にとって持続可能な解決策を見つけることが何よりも鍵です。
高金利が住宅市場を停滞させ、在庫の少ない状態を作り出している現状を考えると、政府としても政策の見直しは必須。
FRBの金利政策が住宅市場に与える影響は大きく、住宅取得を希望する多くの人々にとって大きな障害となっています。
政策決定者は、金利の調整を通じて市場の健全なバランスを取り戻す必要があります。
また住宅市場の在庫不足に対する解決策として、新規建設プロジェクトの推進が考えられます。
ここがまた一つのエクイティ投資の機会でもあるのです。
現在、アメリカ市場では多くの新しいアパートが建設されていますが、これだけでは需要に追いつけないのが現状です。
そこで政府は、土地利用規制の緩和や建設プロセスの簡素化を通じて、住宅供給を増やすためのインセンティブを提供するべき時期にあります。
特に手頃な価格の住宅の供給を増やすことが、全体的な市場の安定化に寄与するはずです。
そしてその一方で、住宅所有のメリットを再評価することも重要です。
アメリカの夢として広く知られる「マイホーム所有」の概念は、近年の経済状況やライフスタイルの変化によって見直されつつあります。
高収入のミレニアル世代が賃貸を選ぶ傾向が強い中で、住宅所有の利点を再び強調するための政策やキャンペーンが求められます。
例えば、住宅ローン控除の拡大や、初めての住宅購入者に対する補助金の提供などがあり得るのではないでしょうか。
また地域別のアプローチも必要です。
サンベルト地域のように人口と仕事の移動が活発な地域では、新しい住宅供給を迅速に行うことでより市場は安定してきます。
これらの地域では高級賃貸物件が過剰供給となっているため、価格の調整が必要ですが、エクイティ投資のコツはやはりこのような栄えた地域で案件を探すことです。
別の地域、中西部や大学町のような地域では、地元の需要に応じた賃貸物件の供給が求められます。
そうするとこれらの地域では住宅供給の拡大とともに、地域経済の活性化を図るための政策が必要になるわけです。
すなわちエクイティ投資を検討する上で、当地でどのような活性化が検討されているのかを知るのも大きなヒントになります。
不均衡の是正
また、賃貸市場の不均衡を是正するためには借家人の保護も大切な時期です。
家賃が上昇し続ける中で、低所得者層や中所得者層が住み続けられるようにするための対策がおそらく必須。
特に大都市圏では家賃が高騰しやすいため、こうした地域での家賃管理は重要なのです。
また今のご時世でいえば、環境に配慮した住宅建設も今後の重要な課題としてみておく必要があります。
持続可能な建築技術やエネルギー効率の高い住宅の普及は、長期的な視点で見た場合のコスト削減につながります。
地域によっては政府や自治体は環境に優しい住宅建設を促進するためのインセンティブを提供しており、これにより持続可能な住環境の整備と住宅供給の増加を同時に実現されています。
ここもまた、エクイティ投資案件を精査する際のポイントです。
。。。
かくして、エクイティ投資を検討する上でも住宅市場全体の透明性と情報の共有が重要です。
投資家、住宅購入者、賃借人のすべてが、正確でタイムリーな情報にアクセスできるようにすることで、それぞれがそれぞれの立場で自信を増すことにつながります。
このあたりはエクイティ投資のみに留まらない話ですが、賃貸市場と住宅市場の未来を見据えると、当地でどのような政策の見直しと多角的なアプローチがなされているかもチェックが欠かせないことになります。
状況を冷静に見ると、高金利が続く中で住宅供給を増やし、住宅所有の利点を強調しつつ、地域ごとの需要に応じた対応を行うことが求められます。
そこが投資家としての確認事項であり、また環境に配慮した持続可能な住宅建設や、借家人の保護、情報の透明性の向上も目をつけておく必要があります。
これらの項目をそれぞれよく把握することで、バランスの取れた健全なエクイティ投資が実現できるわけです。
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