リハブ費用を正確に見積もるためのアプローチ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

全米で在庫が枯渇気味の流れから、比較的売却を考える売主には有利な時期です。

そしてこのあたりは地域市場にもよりますが、例えばキャピタルゲインが顕著に狙える（そして実際にキャピタルゲインを実現している）地域の物件においては

「修繕することなく、as is（現状の状態）で売却する」

という方法も有効です。

実際にas is物件は頻繁にあり、この場合は売主はリハビリテーションにかかると思われる費用を売値から差し引いて売却してくれることになります。

そこでこのようなas is物件を狙う買主から、事前にリハブ費用を見積もる方法を尋ねられることがあります。

そこでリハブとなると、一部の物件では大規模な構造変更が必要になるかもしれませんし、他の物件では表面的な修繕だけで済むかもしれません。

最近リモデリングされたキッチンがある物件もあれば、1950年代のギャレーキッチンがそのまま残っている物件もあります。

このトピックはとりわけ投資家にとっては大いに気になる項目ですので、初心者でもある程度現実的に見積もりを立てられる方法を考えてみましょう。

物件の必要な工事の価格範囲を得るためのいくつかの方法があります。

• 一般請負業者に物件を見てもらう
• ホームインスペクターに報告書を作成してもらい、それを基に予算を立てる
• プロジェクト全体の平方フィート単価を設定する
• タイルやドライウォールなど、各作業ごとの平方フィート単価を設定する
• オンラインの計算機を使用する
• 最近リモデリングを行った友人や、建設経験のある人に助けを求める

初心者にとって最も安全で確実な方法は、経験豊富な一般請負業者（GC）に物件を見てもらい、必要な修理や改善の粗い見積もりを出してもらうことです。

けれどもほとんどの請負業者は報酬を期待しており、このような小さな仕事をスケジュールに組み込むのが難しい場合があります。

特にエスクロー期間中に期限が迫っている場合はなおさらです。

そこで重要なのは、経験豊富な請負業者を選ぶことです。

新米の請負業者や試験に合格したばかりの若手ではなく、数十年の経験があり、見たことのない物件を1時間で見て、ほぼ正確な価格を出せるような人材がふさわしいことになります。

ベテランは数十、あるいは数百のプロジェクトを手掛けてきたため、短時間の見積もりでも信頼できるのです。

もちろんどんなに経験豊富な請負業者でも間違うことがありますし、解体が完了するまで見えない問題や、建築検査官が最初に訪れるまで分からない問題が隠れている場合もあります。

或いは、ホームインスペクターを使用して必要な修理や欠陥のリストを集めることもできます。

購入を検討している物件に対して契約が成立し、検査期間内にある場合にはライセンスを持つホームインスペクターを使用することが推奨されます。

ただし、彼らはそのタスクの価格を出すことはできません。

ホームインスペクターは専門家であり、建設のバックグラウンドを持たないことが多く、責任問題や利益相反の問題を避けるために価格の見積もりを行わないからです。

けれどもインスペクターが出してくれるリストを手に入れれば、それが良い出発点になります。

その後にインターネットを利用して各項目に価格を付けることができるわけです。

リモデリングパターン

そこで追加の改善点、例えばバスルームの追加やキッチンのリモデリングを考えている場合はどうでしょうか？

古い家を開放的にし、リビングルーム、ダイニングルーム、キッチンを一体化させたい場合は、再び最初からやり直す必要があります。

ここでは平方フィート単価を設定する方法もあります。

これは時間がかかりますが、いくつかの仕事を完了したら計算して支払っている金額を記録します。

⇒ タイル業者が常に平方フィート当たり約5ドルを受け取っている場合

⇒ ドライウォールチームが平方フィート当たり約6ドルで終わる場合

これらは実際の数字であり、信頼性があるものです。

また今ではオンライン計算機もあります。

例えば、BiggerPocketsのサイトには計算機があり、これらは役立つ場合もありますが、それでも完全に依存するのは避けるべきです。

これらはツールは地域差、価格の変動、経済の突然の変化を常に考慮することはできません。

けれども作業範囲を適正に価格付けするのに非常に便利です。

或いは、信頼できる人々に最近のプロジェクトについて尋ねることもできます。

友人の一人がキッチンキャビネットを良い価格で手に入れた場合や、別の友人がバスルームのタイル張りに支払った金額を教えてくれる場合もあります。

そこで異なるサイズやタイプのプロジェクトには異なるアプローチを使用することをお勧めします。

例えば

スタッドまで完全にリモデリングが必要な家を見つけた場合

この場合は必ずGCを雇って現場に行き（あなたも一緒に見学し、学びながら）大まかな価格を出してもらう必要があります。

$150,000のリモデリングプロジェクトで20％の誤差が出ると利益が失われ、実際に損失に転じる可能性があります。

30年間何も新しいものやモダンなものがない、よく手入れされた古い家を見つけた場合

現代的なキッチン、2つの新しいバスルーム、新しい床材と塗装、新しい屋根が必要です。

これらは約$45,000の工事で、この場合は、GCに連絡することもできますが、各作業ごとに下請け業者に価格を尋ねることもできます。

小規模な作業、例えば$10,000ほどの費用がかかる、塗装、カーペット、家電の新調だけが必要な場合

この時は慎重に計測し、自分で買い物に行きます。

税金、配達、設置などのすべての費用を含めることを心がけましょう。

。。。

これらの選択肢を組み合わせて使用することで、投資する価格範囲を設定する最も快適な方法を見つけることができます。

そして、地域ごとに、州ごとに、さらには州内の都市ごとに、価格が大きく異なることも考慮するのです。

このように不動産投資を考える上で、リハブ費用の見積もりは避けて通れない重要な課題です。

けれどもその見積もり方法は一つではなく、物件の状況やプロジェクトの規模、地域の特性によって最適な方法を選ぶ必要があります。

経験を積みながら、自分に合った方法を見つけいきましょう。