高級物件価格が上昇していく謎

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

全国的に住宅価格が上昇している中、特に高級住宅の価格が急上昇しています。

Redfinのデータによると2024年の第1四半期に高級住宅の価格は、非高級住宅の2倍の速さで上昇したとのこと。

価格が急上昇しているにもかかわらず、高級住宅の販売も増加しています。

第1四半期に売却された高級住宅の中央値は1.225百万ドルで、前年比8.7%の増加となりました。

その一方で非高級住宅の中央値は345,000ドルで、前年比4%の減少を記録しています。

なぜ高級住宅の価格はこんなに急激に上がっているのでしょうか。

不動産エージェントも担当は専門性がある者たちばかりですが、高級不動産を扱うエージェントたちによると価格上昇の主な原因は供給不足にあるとの見解でほぼ一致しています。

「購入者にとって十分な在庫がない」

シンプルにその需要に対する供給の少なさで、価格が上昇しているわけです。

「新築住宅を十分に建てられない状況が続く限り、需要と供給の問題が生じるのは避けられない」

これは必然であり、需要に対する供給が少ない以上は、価格はどんどん上昇していくことになります。

しかも高級物件の特徴は、その価格の上昇率は非高級物件と比べても高いということです。

Redfinのデータによれば高級住宅の供給は前年比13%増加したものの、依然としてパンデミック前の水準には達していません。

このデータは都市圏の市場価値の上位5%に位置する住宅を対象にしていますが、都市圏を中心に枯渇気味なわけです。

高級物件には多くの現金が動いており、多くの高級不動産購入者は現金またはほぼ全額現金で支払う場合がほとんどです。

この現金購入もまた需要の増加に寄与しており、高級住宅所有者は住宅ローン金利にあまり制約されることはありません。

金利に制約されないからこそ、買い手は選り好みして自由に物件を選べるわけで、その自由度が需要を高めているとも言えます。

そして今日の生活様式の変化も、高級住宅への需要を押し上げる一因です。

「より多くの人々が複数の住居で時間を分けるようになっており、それが投資の機会を生み出している」

とはやはり高級物件を担当する不動産エージェントの論であり、パンデミック以降にとりわけオンライン化が進んだ社会では、リモートワークも手伝って自分の空間を持ちたい世帯が増えていることも影響しています。

これら高級物件を担当するエージェントの顧客の中には、3軒目、4軒目、さらには5軒目の物件を購入している人すらおり、これらの物件の一部は長期投資物件として購入されています。

また他の例では休暇用住宅や子供が大学に通う地域の物件を探す等、様々です。

地域物件格差がフロリダ市場に生み出す価値

その一方でカリフォルニア州やニューヨーク州から他の地域、例えばマイアミに移住する購買者は、その豊富な資金で物件価格をより引き上げる傾向があるようです。

このことは少し考えてみると合点がいきます。

実際にカリフォルニアやニューヨークの居住者は、南フロリダよりもはるかに高い価格帯に慣れているのです。

カリフォルニアとニューヨークの物件価格よりも、フロリダの物件は20%以上安い、ということもざらにあります。

すなわちこれら東西の州からフロリダ州の物件を見る時には

「安っ！」

と感じるわけで、フロリダ市場では平均と感じる物件に対して高めのオファーを入れてくるわけです。

カリフォルニアやニューヨークの物件を売却して、より潤沢な資金をもってフロリダの安価な物件に投資する。

この式によって、フロリダ当地の高級物件価格は更に上昇していくことになります。

一部の建築業者はフロリダ州の供給不足に着目し、コンドミニアムやアパートを建設し、それを分割して異なる住宅として使用できるように整えています。

これにより購入者は物件の一部を自分で使用し、かつ残りを短期または長期の賃貸物件として貸し出すことが出来るわけです。

こういった流れの中、現在の高価格の中で依然として高級不動産市場への投資は有益なのでしょうか。

その答えはどこまでも

「投資家が何を求めているか」

によることになります。

その資金投下がどんな資産形成概念の基盤に基づいているかによるわけです。

目標が

評価なのか

キャッシュフローなのか

自身の居住用なのか

を明確にした上で、その利に適う打ち手を買い手は模索しています。

また、例えば短期賃貸として高級住宅を購入しようとしている場合、ニューヨーク市のような短期賃貸を許可しない地域で購入するのはあまり理にかないません。

フロリダ市場に関してはこの点、特に注意が必要なように思います。

とりわけダウンタウン・マイアミのような人気エリアでは短期賃貸市場が飽和状態にある可能性があり、少なくとも状況が変わり、短期賃貸の需要に対する吸収率がどう変化していくか、どのあたりに落ち着くかを確認できるまでは、下手に短期賃貸物件を購入することは憚られるわけです。

このあたりの不動産市場の未来を正確に予測することは不可能ですが、一つだけハッキリしていることがあるとすれば

「不動産への投資は理に適う」

ということです。

統計を見るとハッキリと裏付けられるように、不動産は歴史的に見て非常に良い投資先であることが証明されており、近年は特に一定の市場で驚異的な住宅価格の上昇が確認されています。

派手な上昇は必要なかったとしても、インフレが続く社会の中では不動産資産は手堅いことは間違いなさそうです。