ターンキー投資の魅力と課題

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資で「ターンキー」という言葉があります。

ターンキーとは不動産投資において購入後すぐに運用可能な状態にある物件のことです。

この用語は英語の「turnkey」（鍵を回す）から来ており、新しいオーナーが物件の購入後、すぐに運営を始められる（鍵を回せる）ことを意味します。

ターンキー物件は通常、すでにリノベーションが完了しているか新築物件であり、テナントも既に入居している場合もあります。

投資家は物件の管理やリノベーションといった手間を省き、すぐに賃料収入を得ることができるため特に初心者や遠隔地での投資を希望する人々にとって魅力的な選択肢と言えるものです。

そしてターンキー投資が成功するためには、正しいアプローチを取ることが重要です。

けれどもその魅力的な投資方法の中にも気を付けるべき要素も含まれており、特に遠隔地の物件に投資する際には潜在的な問題に対処する必要があります。

多くの人がターンキー物件に投資する際に抱く最大の疑問は

「現地に直接監視に行けない状況で、どのようにして自信を持って投資して物件のパフォーマンスを確保するか？」

というものです。

その答えは、ターンキー投資を監視するシステムを開発してそれを厳守することにあります。

まず、ターンキー投資を検討する際には

「人気の市場」

とされる場所に投資するのを避けるべきです。

不動産ニュースをざっと見れば、住宅価格や人口が急増している「熱い市場」がいくつか挙げられますが、これらのメディアに注目される場所が必ずしもターンキー投資の対象とはしない方がよいです。

例えばフロリダは人気のあるエリアで人口も急増していますが、住宅保険費用の急騰や一部地域での市場停滞といった大きな住宅危機にも直面しています。

若い人口が増加しているエリアに投資したいのであれば、クリーブランドのような中西部の都市を検討する方が良いわけです。

とりわけアメリカは投資の多様性が著しく、地域や地方によって大きな違いがあります。

価格ポイントや潜在的な投資先の全体的な人気を超えて、地元の法律から評価率、税金、地元の経済パフォーマンスに至るまで、あらゆることを調査する必要があるのです。

主にリタイヤした人々が住む地域で、夏の観光に頼るような物件に初心者は資金を投下するべきでもありません。

最終的にはターンキーもまた自分の目標に依存するものの、ターンキー投資の機会として潜在的な地理的場所を慎重に調査するこのアプローチは、ターンキー投資会社の選択にも当てはまります。

そしてターンキー投資では、投資会社は単なる仲介者以上の存在です。

会社の戦略と専門知識が、ターンキー投資家としての成功を左右することになります。

だとすると、複数の投資市場で活動している会社を探すことが大切です。

またターンキー会社は投資家としての目標に向けてサポートし、その目標に真に適した投資先を提供するべきです。

かつターンキー会社は少なくとも5つの異なる市場で活動していることが望ましく、これにより市場の意思決定においてより多くの視点を得ることができ、時間とともに多様化が進むことになります。

デューデリジェンスの重要性

ターンキー投資が多くの初心者投資家にとって魅力的なのは、パッシブな投資形態として定評があるためです。

住宅を賃貸する前にリノベーションする必要がなく、多くの場合、テナントを探す必要もありません。

けれども契約に署名する前の物件に関するデューデリジェンスは会社が行うことはできません。

その意味では、ターンキー物件は他のどのタイプの不動産投資と同じように扱うべきです。

パッシブな部分は、すべての調査とデューデリジェンスを行った後に始まります。

ターンキー会社が適切な物件を見つけると、投資分析または予想されるレンタル情報のプロフォーマが送られてきます。

そこで投資家としての仕事は、そのドキュメントに記載されたすべての情報を確認することです。

レントの見積もりが地域の比較物件と一致していること

自分自身の保険見積もりを取得し、過剰な保険料を支払うことがないようにすること

融資の見積もりを取得すること

第三者の物件検査および評価レポートを取得し、価格が適正であり物件の状態が広告通りであること

を確認することが重要です。

ターンキー会社の選び方とチームの構築

ターンキー会社の質と経験が投資家としての成功に大きく影響することはすでに触れました。

この会社に重要な投資の意思決定を委ねることになりますが、ターンキー会社の調査はどれだけの市場で活動しているかの調査にとどまりません。

ターンキー会社は提供するサービスの種類や範囲が大きく異なります。

ターンキー会社がどれだけのことをしてくれるかには標準的な定義がなく、規制もされていないため、必要な質問をして自分のニーズに合うかどうかを判断する必要があります。

その為、会社を決定する前にできるだけ多くの詳細な情報を入手しましょう。

例えば、テナントを見つける責任が誰にあるのか、既に入居している物件を扱っているかどうかを確認する必要があります。

また、緊急事態やもめごと、退去などの状況をどのように管理するのか、詳細な内訳を求めるべきです。

将来的に問題が発生した場合、遠隔地の投資家としてすぐに現地に行けるわけではないので、会社があらゆる種類の潜在的な問題を処理するためのリソースと経験を持っていることを確認する必要があります。

ターンキー会社が投資家としての長期的な成功にどれだけ尽くす姿勢をもっているかも重要です。

ターンキー投資は早く始められる為に魅力的である一方でも、それでも長期的なプロジェクトです。

最良のターンキー会社は、投資家が時間をかけてポートフォリオを成長させるのを助けるためのさまざまなリソースを提供しているかで決める必要があります。

このことはオンライン投資計算機のような簡単なツールから、詳細な市場データレポート、個別のコーチング、教育コースまでさまざまです。

例えば、Rent to Retirementは投資家のための教育リソースを提供するアカデミープログラムを持っています。

これらのリソースは実際の投資家の経験に基づいており、初心者の投資家が一般的なミスを避けるのに役立ちます。

また、ターンキー会社と長期的な関係を築くことで、より良い長期的な成果が得られます。

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かくして、初心者の投資家にとって、チームを構築することは大きな課題の一つです。

ネットワーキングは常に簡単ではありませんが、特に遠隔地での投資ではなおさらです。

数百キロ、あるいは数千キロ離れた投資先で信頼できる貸し手、保険提供者、会計士をどうやって見つけるのでしょうか。

地元の知識がない状態で自力でチームを構築するのは困難であり、これも経験豊富なターンキー会社が大いに役立つ分野の一つです。

Rent to Retirementのような信頼できるターンキー会社を利用することで、投資のあらゆる側面を管理するのに役立つ尊敬されるプロパティプロフェッショナルの確立されたネットワークに即座にアクセスできます。

ターンキー会社を利用してそのチーム構築の力量を活用することは、未経験の個々の人物を寄せ集めて一つにするよりもはるかに効果的な方法なのです。