住宅市場の最新動向：金利低下、申請数増加、在庫増加がもたらす影響

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近の米国住宅市場では販売価格の上昇が続いていますが、住宅購入を希望する人々にとっては悪いニュースでもなさそうです。

実際のところ、現在の市場動向は住宅購入者にとっていくつかの有利な側面をもたらし始めています。

米国の住宅販売価格は前年比で5％上昇し、7月7日までの4週間で中央値が39万7,482ドルの過去最高を記録しました。

これは前年比で4.7％の増加で、過去4か月で最大の伸びです。

このことで多くの住宅がリスト価格を下回って販売されており、平均的はリスト価格より0.4％低い価格で売却されている様子。

この現象は住宅購入希望者にとって交渉の余地が広がり、より良い条件で住宅を購入するチャンスが増えていることを意味します。

さらに、在庫の増加は住宅購入者にとって選択肢の幅を広げる要因となっています。

新規リストは前年比で7.3％増加し、販売中の住宅の総数も18.3％増加。

特に市場に1か月以上残っている物件が60％以上を占めており、購入者にとって交渉力を高めるポイントとなっているのです。

一方で、住宅ローン金利の上昇は住宅購入者にとって挑戦となる要素ですが、賢明な資金計画と慎重な物件選びを行うことで、ここは問題にはなりません。

現在住宅ローン購入申請は前年比で13％減少し、契約中の住宅販売も3.5％減少していますが、これは在庫が依然として歴史的に低水準にあるためです。

けれども特定の市場セグメントでは依然として高い需要があります。

例えば人気の高い学区内の広い庭付きの即入居可能な物件は複数のオファーがあり、リスト価格を超える価格で売却されることが多いようです。

このような物件を狙うことで、将来的な資産価値の上昇も期待できます。

住宅市場の変動が続く中で購入希望者は市場の動向を注意深く観察し、タイミングを見計らって行動することが重要となるわけですが、その意味でここでは非常に参考になる基準値を見てみましょう。

先行指標

指標	値（該当する場合）	最近の変化	前年比の変化	出典
日次平均 30年固定金利	6.99%（7月10日時点）	1週間前の7.14%から低下；約1か月ぶりに7%未満に低下	7.12%から低下	Mortgage News Daily
週次平均 30年固定金利	6.95%（週終了7月3日）	1週間前の6.86%から上昇；4週連続の低下後、初の増加	6.81%から上昇	Freddie Mac
住宅購入申請数（季節調整済み）	-	1週間前から1%増加（週終了7月5日時点）	13%減少	Mortgage Bankers Association
Redfin 購入希望者需要指数（季節調整済み）	-	1か月前から2%増加（週終了7月7日時点）	16%減少	Redfin 購入希望者需要指数、Redfinエージェントからの見学および他の住宅購入サービスのリクエストの測定
見学活動	-	年初から変化なし（7月7日時点）	前年同時期では、年初から1%増加	ShowingTime、住宅見学技術会社
「販売中の住宅」のGoogle検索	-	1か月前から17%増加（7月7日時点）	14%減少	Google Trends

上のデータから市場に大きなインパクトを与える順に3つの特徴を挙げ、それぞれの影響を考えてみます。

日次平均 30年固定金利の低下（7.14%から6.99%に低下）

予想される影響:

日次平均 30年固定金利が7%を下回ったことは住宅市場に大きなインパクトを与える重要な要素で、以下の点で影響が考えられます。

• 住宅購入の促進: 金利が下がることで住宅ローンの月々の返済額が減少し、購入者にとって住宅を購入する魅力が増します。これにより、潜在的な購入者が市場に参入する可能性が高まるのではないでしょうか。
• 住宅価格の安定化: 住宅ローン金利が下がることで、価格の上昇が抑えられる可能性が見えています。買い手の増加により需要が高まり、売り手も強気な価格設定を維持することができるため、価格の急落を防ぐ効果がありそうです。
• 既存住宅の売却促進: 売り手にとっても金利低下は買い手が増えることを意味し、住宅をより迅速に売却する機会が増えるため、市場の流動性が向上します。

住宅購入申請数の増加（1週間前から1%増加）

予想される影響:

住宅購入申請数の増加は、住宅市場の需要を示す重要な指標です。

• 市場活性化: 住宅購入申請数が増えることで、住宅市場全体が活性化。多くの申請が承認されることで実際の取引が増加し、市場の動きが活発になります。
• 価格の安定: 需要が高まることで価格が安定し、過度な価格下落を防ぐ効果があります。このことは売り手にとっても安定した価格で売却できる安心感をもたらします。
• 経済全体への波及効果: 住宅購入が増えることで関連する産業（建設、家具、家電など）にもプラスの影響を与え、経済全体の活性化に寄与。

在庫の増加（新規リストが前年比7.3%増加、総在庫が18.3%増加）

予想される影響

在庫の増加は市場に多様な影響を与えます。

• 買い手の選択肢拡大: 在庫が増えることで買い手はより多くの選択肢から選ぶことができ、理想の物件を見つけやすくなります。このことで買い手の満足度は向上しそうです。
• 価格交渉力の向上: 物件数が増えることで、買い手は売り手との価格交渉力が強まり、より良い条件での取引が可能になります。このことは特に、長期間市場に残っている物件に対して顕著です。
• 市場のバランス調整: 在庫が増えることで需要と供給のバランスが調整され、価格の過度な上昇を抑える効果があります。これにより市場が過熱するのを防ぎ、持続可能な成長が期待できます。

これらの要素はそれぞれ異なる面で市場に大きな影響を与えおり、同時に全体的には住宅市場の健全性を保つために重要な役割を果たすことになります。

引き続き、今度は他のデータから市場全体を見てみましょう。

明日に続けます。