不動産のアクティブ投資とパッシブ投資

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「不動産投資を通じて世代を超えた富を築きたい」

という場合、

「アクティブ投資とパッシブ投資のどちらがよいか」

はよく話題になるテーマです。

特に賃貸物件に焦点を当てたアクティブな不動産投資家は、数十年にわたってテナントがローンを徐々に返済していくことによる長期的かく確実性の高い資産形成が可能となり得ます。

自分が完全所有する物件をあわよくば次世代に引き継ぎ、それが安定したキャッシュフローを生むという戦略は非常に魅力的なものです。

その一方で、正反対のアプローチとなるパッシブ不動産投資は多くの投資家がなぜか躊躇してしまいます。

アクティブな投資家は「時間をかけて不動産を活用し、富を築く」という考えが根っこにあります。

この場合は物件を購入し、多くの場合住宅ローンを利用し、賃貸収入をもってローン返済やメンテナンス費用、その他の経費を賄うことになります。

年月が経つにつれてテナントがローンを返済していくことで、投資家の物件に対する持分が増加します。

そして投資家が引退する、或いはあの世にいく頃にはローンはテナントのおかげで完済しており、その分エクイティも大幅に上昇している可能性が高いわけです。

そんなアクティブな不動産投資は、次世代の子供たちに安定したキャッシュフローを生むポートフォリオを引き継ぐという、安定型のレガシーともなり得るオプションです。

物件の管理や運営は手間がかかるものの、自分自身が所有していることから投資家は全てのプロセスをコントロールし、税制上のメリットを最大限に活用できます。

特に減価償却の効果を時間をかけて均等に広げることで、長期的な節税効果を享受も出来るのです。

パッシブ投資の決定

そして実際、パッシブ投資には

「自分で全てをコントロールできない」

という課題があります。

例えば不動産シンジケーションは通常、5年程度の保有期間を目指しており、リミテッドパートナー（パッシブ投資家）としてはスポンサーが物件を売却するかどうか、またはいつ売却するかを自分で決めることは出来ません。

物件が売却されると投資家は利益の一部を受け取りますが、それを再投資する（または現金のままにしておく）必要があります。

自分の子供たちに目に見える現物という固いでは残すことは出来ないのです。

また、最大の税制上のメリットはあるにせよ、不動産シンジケーションを所有している最初の数年に集中します。

投資家は初めに大きな減価償却の控除を受けますが、これらは時間とともに減少していきます。

直接不動産を所有する場合は減価償却は通常、時間をかけて均等に広がります。

その為パッシブ投資はどちらかといえば、

「次世代に不動産資産を引き継ぐ予定もない」

「数年の減価償却で満足」

という場合は適していることになります。

もちろんパッシブ投資には多くの利点もあります。

極論すると、ほとんどの相続人は「家の相続よりも現金を欲しがる」という現実があります。

多くの親が不動産に情熱を持っている一方で、子供たちは必ずしもその情熱を共有していないものなのです。

子供たちは欲しいのは、手間のかからない現金。

またパッシブ投資の回転率が高いことも定期的にその時の市場を再評価し、次の投資先を選ぶ機会を与えてくれる、と考えればいよいよ5年程度の保有でも理に適うことになります。

さらに、パッシブ投資は高リターンの可能性を提供しながらほとんど労力を必要としません。

例えばとある共同投資クラブでは低リスクで高リターンの投資を探しています。

エクイティ投資の場合、通常は年率15％から20％以上のリターンを期待できます。

低LTVの債務投資では定期的な利息を受け取りつつ、10％から12％のリターンです。

無限のリターンと税制上のメリット

そしてパッシブ投資のもう一つの大きな利点は、無限のリターンの可能性です。

すべての不動産シンジケーションが4年または5年後に物件を売却するわけではなく、スポンサーが再融資を行い、投資家の資本を返還することもあります。

この時点で投資資金は返還されますが、物件の所有権は保持されたままです。

この方法なら元の物件から配当金を受け取り続ける一方で、同じ資金で新しい投資を行うことでリターンも得ることができます。

またパッシブ投資は減価償却の初期に大きな税控除を受けることができます。

この為、投資家とその相続人は控除を返済する必要がないのです。

Roth IRAの利点

ちなみに、Roth IRAには遺産相続にとっては相当な利点があります。

裁判の類をスキップし、直接受益者を指名することもできるからです。

相続人は税金のかからない分配を享受し、死亡後10年間はアカウントを開いたままにすることができます。

さらにRoth IRAは子供のために信託を計画するため、とても柔軟なオプションを追加できるのです。

。。。

かくしてパッシブ不動産投資にも利点は数多くあります。

経験上いえることは、不動産投資をして資産形成を試みる上では

１．アクティブ不動産投資から開始

２．経験を積んだらパッシブ不動産投信シフトチェンジ

あたりのバランスがよいのではないでしょうか。

パッシブ不動産投資について、明日に続けます。