インフィニット リターン ～ 長期投資は時間と共に

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資の場合の

• アクティブ投資
• パッシブ投資

の違いと、その利点・欠点についてお伝えしています。

不動産投資を考えるとき、多くの人が直接不動産を所有してその資産価値が時間とともに増加することを期待します。

けれどもここでお伝えするパッシブ不動産投資もまた、時間とともに良くなる投資の一形態としてとらえる必要があります。

特に「無限のリターン」と呼ばれるシナリオは、どんな投資家にとっても魅力的なものです。

実際、不動産投資の中でもパッシブ投資に分類される不動産シンジケーションであっても、その全てが4年または5年後に物件を売却するわけではありません。

場合によっては、スポンサー（GP、ゼネラル・パートナー）が数年後に物件を再融資し、出資者の投資家の資本を返還する場合があります（物件は所有したままで、という意味）。

その時点で最初の投資資金は返還されるわけですが、物件の所有権はそのまま保持されることになります。

元の物件から配当金を受け取り続けながら、今度は同じ資金で新しい投資案件で新たなリターンを得ることができるわけです。

このような、所有権は保持したままで投資資金のみが戻され、その戻った投資資金を次の投資案件に入れるパターンを「無限（インフィニット）のリターン」と呼びます。

資本を何度も再投資し、得られるリターンが事実上の青天井の為、理論上は無限にリターンを得ることができるわけです。

相続の観点から見たインフィニット リターン

そして相続の話になると、自分がこの世からいなくなる時、あなたの相続人はすべてのパッシブなキャッシュフローを生む投資と、元の投資資金を相続することになります。

結果として相続人は手間をかけずに、安定した収益を得ることができます。

この場合、物件が売却されると直接所有かパッシブ所有かに関わらず、キャピタルゲイン税と減価償却の再計算に直面することになります。

けれどもこれらの資産を所有している状態で亡くなった場合、コストベースが死亡時の価値にリセットされるのです（その時の価値で購入したことと同義になる）。

これにより、簿価と現在価値が一致するわけですから、キャピタルゲイン税と減価償却の再計算の両方が排除されることになります。

特にパッシブ投資家は高度に設計（加速）された減価償却を享受する傾向があり、減価償却の再計算が必要となるとかなり大変です。

すなわちパッシブ投資家は最初の数年で大きな税控除を受けるわけで、当人もその相続人も、この時の控除額を後から返済する必要はありません。

Roth IRAを使った相続計画上の利点

Roth IRAには相続の観点ではかなり大きな利点があります。

通常、物件所有者が遺言なしに他界した場合、その資産の相続判断は裁判所に委ねられることになります。

けれどもRoth IRAの場合は遺言のない遺産の裁判所手続きをスキップして、直接受益者を指名することができるのです。

しかもその相続人は税金のかからない分配を享受し、かつ遺産を残したものの他界から10年間アカウントを開いたままにすることができます。

さらにRoth IRAは子供のために信託を用意することもできるなど、かなり便利の良い制度です。

ハンズオフ投資を相続する

実例として、とある共同投資クラブはいつでも6か月の通知でキャンセルできる10％の約束手形に投資しています。

その手形は50％未満のLTV、個人保証、会社保証を備えた第一優先の担保によって保証されている債権です。

そして仮にその所有者が数年後に亡くなったとしても、その配偶者はその債権をそのまま引き継ぐことが出来ます。

或いは相続された債権をクローズアウトして現金を抜かずとも、配偶者はその権利をそのままにしておき、毎月の利息支払いを受け取り続けることもできるのです。

この場合はあたかも銀行家になったかのように、債権から毎月支払いを受け取ることになりますから、まさに年金代わりのように安心感を与えてくれる収入なのです。

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かくしてパッシブ投資も深掘りしていくとかなり実用的な側面があります。

何より、パッシブ投資の魅力はその手間の少なさにあります。

直接的なアクティブ投資である賃貸物件の管理は多くの労力を要し、また売却する際にも大きな費用と手間がかかります。

その一方でパッシブ投資はこれらの負担を軽減し、投資家にとってよりシンプルな投資手段として選びやすいものです。

そんな不動産の場合のパッシブ投資にはさまざまな方法がありますが、ここでは代表的なものを挙げてみます。

不動産シンジケーション：グループで大規模な不動産に投資し、収益を分配する方法。

不動産ファンド：専門家が運用するファンドに資金を投資し、ファンドの利益を享受する方法。

不動産クラウドファンディング：オンラインプラットフォームを通じて小口の投資家が集まり、不動産プロジェクトに資金を提供する方法。

パッシブ投資のリスクと注意点

もちろんパッシブ投資にもリスクは存在します。

特に不動産シンジケーションやファンドの場合、投資先の不動産の価値が下がるリスクがあります。

またスポンサーや運用者の能力に依存するため、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。

すなわちここが自己責任の部分であり、投資の前にリスクを十分に理解し、自分の投資目標とリスク許容度に合った投資を選ぶことが大切になります。

それでもやはりパッシブ不動産投資は長期的なリターンを追求する投資家にとって魅力的な選択肢と言えると思います。

特に「インフィニット リターン」という概念は、資本を何度も再投資し、得られるリターンに天井がないという点で非常に魅力的です。

相続の観点から見てもパッシブ投資は相続人にとって手間がかからず、安定した収益を提供します。

パッシブ投資を活用して、世代を超えた富を築いてみるのも悪くないのではないでしょうか。

そしてかくいう私(佐藤)も、実は今ではアメリカ不動産投資の中でもアクティブ投資よりもパッシブ投資の割合が増えつつあります。

その経験から、アメリカ不動産におけるパッシブ投資について、もう少し深堀してみましょう。

明日に続けます。