パッシブ不動産投資 ～ シンジケーション

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産の場合のパッシブ投資についてお伝えしています。

この点はアメリカ不動産に限ったことではありませんが、不動産をして資産形成を進めていく場合、

１．アクティブ不動産投資から開始する

２．ある時点でパッシブ不動産投資に切り替える

これは一つの資産形成手段として、とても有効と考えています。

いずれにせよ不動産投資では時間を味方につけて資産を増やす考え方が大切になりますが、長期であればあるほど資産が増える一方で、現実に目を向けなければならないのは「自分」という資産です。

かなり生々しい話になりますが

「物件は年数と共に劣化する」

ものですが、それと同時に

「自分も歳をとる」

というのもまた事実。

そしてこの場合、アクティブ不動産投資で自分自身が積極的に動けていたものが、歳をとるほど実働が難しくなる局面が出てくるものです。

そうすると過去に培ったアクティブ不動産投資の経験をもってパッシブ不動産投資に切り替え、同じく資産を増やし続けながらも、ある一定の部分からは経験則ももって見守るパターンも考えられます。

私(佐藤)自身もその方向に少しずつ転換しつつありますし、経験が積まれているからこそ、よりよいパッシブ不動産投資が実現し得るものです。

そこで昨日までにお伝えしたパッシブ不動産投資の中でも、初心者にとってはよく分かりにくい投資体系もあります。

その中の一つ、不動産投資シンジケーションについて深掘りしてみましょう。

アメリカ不動産シンジケーション

シンジケーション（syndication）とは、多くの投資家が資金を集め、一つの大きな不動産プロジェクトに共同で投資する方法のことです。

初心者にも魅力的な理由は、少額の資金からでも大規模な不動産投資に参加できる点にあります。

まず、シンジケーションの基本的な仕組みについていきましょう。

シンジケーションには大きく分けて二つの役割があります。

一つは「スポンサー（ジェネラルパートナー）」で、もう一つは「投資家（リミテッドパートナー）」です。

スポンサーはプロジェクトの計画や資金調達、物件の管理を担当します。

彼らは不動産の専門家であり、投資家から集めた資金を運用してプロジェクトを成功に導く役割を担います。

一方投資家は資金を提供する役割を果たし、実際の管理や運営には関与しません。

リミテッドパートナーとしてスポンサーが運営するプロジェクトに対して資金を提供し、その見返りとして利益を受け取る形になるのです。

具体例を挙げてみましょう。

例えば100万ドルの価値があるアパートを購入するプロジェクトがあるとします。

このプロジェクトに参加するために、10人の投資家がそれぞれ10万ドルを出資することにより、必要な資金を集めます。

これにより各投資家はアパートの一部を所有することになり、そのアパートから得られる賃貸収入や将来の売却利益を分配として受け取ることができます。

シンジケーションの魅力の一つは、投資家が少額の資金からでも不動産投資を始められることです。

不動産投資には通常大きな初期投資が必要ですが、シンジケーションを利用することで、複数の投資家が資金を出し合い、リスクを分散することができます。これにより、個々の投資家が負うリスクを軽減しつつ、大規模な不動産プロジェクトに参加することが可能になります。

またシンジケーションは専門知識を持つスポンサーによって運営されるため、投資家は不動産の管理や運営に関する複雑な作業を避けることができます。不動産の購入や管理には多くの手続きや専門知識が必要ですが、スポンサーがこれを代行してくれるため、投資家は安心して投資することができます。

さらに、シンジケーションを通じて得られる利益は多くの場合、配当として定期的に分配されます。

賃貸収入や物件の価値上昇により得られる利益は、スポンサーが投資家に対して分配を行うことで還元されます。

これにより投資家は安定した収益を得ることが期待できます。

例えば、あるシンジケーションプロジェクトが年間8％の配当を目指しているとします。

もしあなたが10万ドルを投資した場合、年間で8,000ドルの配当を受け取ることができる計算になります。

さらにプロジェクトが成功し、物件の価値が上昇した場合、将来的には物件の売却によるキャピタルゲインも期待できます。

加えて、不動産投資の魅力の一つに減価償却があります。

減価償却とは不動産の購入費用を一定期間にわたって経費として計上することができる制度です。

これにより実際のキャッシュフローがプラスであっても、税務上は損失として計上することが可能になり、税負担を軽減する効果があります。

特に、コストセグリゲーションという手法を用いることで、減価償却を加速させることができます。

コストセグリゲーションとは不動産の構成要素を詳細に分け、それぞれに異なる減価償却期間を適用する手法です。

これにより短期間での減価償却が可能になり、初期の税負担を大幅に軽減することができます。

具体例を挙げてみましょう。

例えば100万ドルのアパートを購入し、そのうち20％が短期間（5年から7年）の減価償却が適用できる設備や内装であるとします。

この場合、20万ドルに対して短期間での減価償却を適用することで初年度に大きな減価償却費を計上することができます。

仮に20万ドルを5年で減価償却する場合、年間4万ドルの減価償却費が計上され、これが税務上の経費となります。

また厳密にはコストセグリゲーションを実施するには専門家を雇わねばなりませんが、この専門家を雇う部分も全て、シンジケーションの場合はスポンサー（ジェネラルパートナー）の役割です。

。。。

かくして、アメリカ不動産シンジケーションは不動産投資初心者にも適した投資方法と言えます。

プロジェクトの規模にもよりますが

比較的少額から始められる

スポンサーの専門知識を活用できる

定期的な配当が期待できる

減価償却による税負担の軽減が可能

といったポイントが魅力であり、自分自身は出資するのみで、あとはプロに委ねるというパッシブ不動産投資が実現することになります。