こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨年、カリフォルニア州の住宅市場は急激な金利上昇に直面しました。
この金利上昇は多くの人々が住宅購入をためらう原因となり、結果として住宅の売買件数が減少しています。
ところが最近では住宅ローンの金利が少し下がり始めており、これが住宅市場の回復を促進し始めているのです。
カリフォルニア不動産協会（CAR）の報告によると、特に6月の販売は減少しましたが、住宅ローン金利の最近の低下が需要の回復を促している兆しが見られるとのこと。
経済全体も依然として堅調で、失業率は2年半ぶりの高水準である4.1％に達していますが、労働市場は依然として回復力を見せています。
また最近の経済報告では、インフレが徐々に収まっているとされており、これにより住宅ローンの金利も今後数ヶ月で緩和する可能性がある様子です。
専門家によると
「経済の拡大は、成長の鈍化とインフレ率の低下というゴルディロックスの見通しをたどっている。消費者支出が経済を動かし続けている」
との見解。
すなわち経済は適度な成長を続けており、インフレも抑制されているということです。
そして最近の金利低下は、再販在庫の増加や新築住宅の供給の反発により、住宅市場の供給を増加させることにもつながっています。
先日のインフレ報告後、住宅購入者と住宅建設業者は徐々に自信を取り戻していることは間違いありません。
ロイターの調査で多くのエコノミストは、連邦準備制度（Fed）が今月の金利を据え置くと予測していますが、9月には初の25ベーシスポイントの利下げが行われる可能性が高いとされています。
これが実現する場合、住宅ローン金利がさらに下がることが期待されます。
市場に見える数字の変化
一方で10年債は先週以来2月以来の最低水準に達し、2年債も下落しました。
これにより「イールドカーブ」が最近の数週間で逆転が緩和され、債券市場が連邦準備制度が目指す「ソフトランディング」を達成できる可能性が多少なりとも高まっています。
つまり金利が低下することで住宅市場が安定し、経済全体もバランスの取れた成長を続けることが期待されるわけです。
またカリフォルニアの住宅販売は第2四半期末の金利の変動が続いたため、6月に減少しました。
州全体での既存の一戸建て住宅の販売はその前の月の27万2,410件から0.8％減の27万2,200件となり、2023年6月の27万7,690件から2.7％減少しました。
年初来ベースでは、住宅販売は年初から縮小し、上半期の時点で昨年の水準を0.5％下回っています。
6月中の金利変動にもかかわらず新規のエスクロー開始数は過去数週間で改善を見せ、取引1日あたりの平均未決済販売が前年同期比で8％増加しました。
ということは、カリフォルニア住宅市場の需要が徐々に回復しているということです。
また調査によると、インフレが緩和しているものの依然として連邦準備制度の目標を上回っているため、米国中央銀行は今年後半に金利を引き下げることが予想されるものの
「以前の予想よりも穏やかなペースで行われるだろう」
と予想されています。
実際の市場ではカリフォルニアの未販売在庫指数（UII）も前月および前年同月から増加し、活動中のリスティングは前年比36.0％増加しました。
新規リストの販売物件も前年同期比で6ヶ月連続で増加し、過去数ヶ月間で成長ペースは堅調に続いています。
実に、6月の1営業日あたりの平均新規アクティブリスティングは、2月以降4ヶ月連続で二桁増加を続けているのです。
このような背景を受けて、住宅ローン金利の低下に伴い住宅購入者の心理にも変化が見られるようです。
低金利の恩恵を受けて住宅購入の機会が広がり、特に初めての住宅購入者や予算が限られている買い手にとっては
「今が買い時」
と感じることが多くなります。
また経済の安定が購入者に安心感を与え、収入の安定性を感じさせるため、住宅購入に踏み切る動機となります。
インフレの緩和も生活費の負担を軽減し、住宅購入に向けた資金計画を立てやすくなるはずです。
さらに言えば、再販在庫や新築住宅の供給が増加することで購入者は多くの選択肢を持ち、焦らずに納得のいく物件を選ぶことができます。
その一方で金利の変動が再び上昇する可能性を警戒する人々もおり、購入のタイミングを慎重に見極める必要がありそうです。
また供給増加により選択肢が広がる反面、人気エリアでは競争が激化することも予想されるため、迅速な決断が求められる場合もあります。
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かくして、現在の経済状況と金利動向はカリフォルニアの住宅購入者に対して楽観的な見方となる一方で、いくつかの懸念点も残っています。
低金利の恩恵を受けつつ慎重にタイミングを見計らい、供給の増加による多様な選択肢を活用して、最適な物件を見つけることが大切な時期に入ってきたのではないでしょうか。
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