訴訟内容と和解のおさらい

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日、アメリカ不動産協会施行によるMLS方針変更の概要についてお伝えしました。

そもそもがなぜMLS方針変更が必要になったのかといえば、以前お伝えした大型訴訟による結果を受けての和解内容に基づいています。

MLS方針変更概要について、日本語のみで改めて抜粋してみます。

「売主は不当に買主側のエージェントに支払われる報酬も負担している」

「本来、報酬そのものが全て交渉前提のはず」

「アメリカ不動産協会並びに各不動産会社（複数社名指し）は、この不平等をリードしてきた」

そんな訴えによる大型訴訟は和解の形となり、その和解の具体的形として、MLS方針変更が行われることになったのです。

「MLS内における、売主側のブローカーまたは売主から購入側のブローカーやその他の購入代理人への報酬提供の義務を排除し、禁止する。」

「MLSへの参加という”協力”概念を維持、定義する。」

「MLS参加者、登録者、および売主が、MLS内で購入者側のブローカーやその他の購入代理人に報酬を提供することを排除し、禁止する。」

「MLSにおける全てのブローカー報酬欄および報酬情報を削除する。」

「MLSに対して、MLS参加者、登録者、または売主が購入側のブローカーやその他の購入代理人に報酬を提供するための非MLSメカニズム（インターネット上のサイトにリスト情報を提供することを含む）を作成、促進、または支援しないこと。」

「MLSデータまたはデータフィードを使用して、複数のブローカーやその他の購入代理人からの報酬提供プラットフォームを直接的または間接的に確立または維持することを禁止する。このような使用が行われた場合、MLSは該当する参加者のMLSデータおよびデータフィードへのアクセスを終了させる。」

「MLS参加者および登録者は、協業ブローカーに提供される報酬の有無やレベル、または仲介業者やエージェントの名前に基づいて、顧客またはクライアントに伝えられるMLSリストをフィルタリングまたは制限することを禁止し、MLSはそのような行為を可能にしてはならない。」

「売主、および見込みの売主や買主に対して報酬開示を義務とする。」

「MLS参加者が購入者と協力する際には、物件見学の前に購入者と書面による契約を締結することを義務とする。」

一言でいえば、市場に出てくる物件を掲載するMLS（マルチリスティングサービス）の使い方が、売主が双方の報酬を負担する既成事実に加担している、との論から、MLSの使い方そのものに誤解を与えさせないような規制ができたわけです。

そもそもがNAR（全米不動産業者協会）はなぜこの和解に至った理由は、この訴訟の初めから不動産協会側には2つの目標がありました。

できる限り多くのNAR会員、協会、そしてMLSに対する責任を免除すること。

消費者が不動産サービスや報酬に関して選択の自由を持ち続けること

です。

そこでこれらの目標を達成する形の一つとして、MLSの使い方にメスが入ったことになります。

そこで全体像を捉えるべく、この和解の主な条件を見てみます。

責任の免除

この合意により、NAR、100万人以上のNAR会員、すべての州・地域および地方のREALTOR®（不動産業者）協会、すべてのREALTOR® MLS、そして2022年の住宅取引量が20億ドル以下のNAR会員が主となる全ての不動産仲介業者が、ブローカー手数料に関連する売主を代表した請求に関して責任を免除されます。

NARは、すべての会員が免除されるように配慮し、その結果100万人以上の会員が守られることができたわけです。

ただしNARの努力にもかかわらず、HomeServices of Americaとその関連会社に所属するエージェントは、この和解の下では免除されず、また、これらの訴訟に名前が挙げられた残りの企業の従業員も免除されません。

この合意は、2022年の住宅取引量が20億ドルを超えるほとんどの仲介業者や、REALTOR®協会が完全所有していないMLSが、望む場合には効率的に免除を取得するようにはなっています。

2022年の住宅取引量が20億ドル以下のNAR会員を主とするすべての仲介業者および個々の会員は、この合意により免除される為、意図的にこの条件に加わる必要はありません。

MLSでの報酬オファーの削除

そしてここですが、NARはMLS上での報酬オファーを禁止する新しいルールを導入することに同意しました。

報酬オファーは、消費者が不動産専門家と交渉・相談を通じて、MLS以外で整えることができることとなります。

また売主はMLS上で買主への譲歩を提供することが可能です（例: 買主のクロージング費用に対する譲歩）。

この変更も2024年8月17日に施行されています。

買主を代表するMLS参加者向けの書面契約

NARは長年、書面契約の使用を推奨してきましたが、この和解において、MLS参加者が家の内覧前に買主と書面契約を結ぶことを義務化することに同意しました。

この変更も2024年8月17日に施行されています。

和解金の支払い

NARは、約4年間にわたり4億1,800万ドルを支払うことになります。

これは相当な金額であり、NARは引き続き、限られた資源を最大限に活用しつつ、不動産取引の中核的な使命を達成するために努める必要が出てくることになります。

なお、この支払いによって、NARの2024年および2025年の会費は変更されません。

NARは違法行為を否定し続けている

そしてここもポイントですが、NARは長年にわたり、協同報酬制度とNARの現行の方針が買主と売主に利益をもたらすと主張し続けており、その考えは今も変わりません。

これらの制度は特に低・中所得層の買主にとって、頭金を貯めるのが難しい状況下で、物件所有をより可能にさせやすくするものと考えれています。

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かくして、上記のポイントをもって和解がなされ、また今回施行されたMLS方針変更につながっていることになります。

その変更内容の詳細について掘り下げてみましょう。

明日に続けます。