こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
大型訴訟の和解条件として定められた変更の一つ、MLS方針変更のについてお伝えしています。
この点は今後、アメリカ不動産で売買する上で必ず直面する大切な変更になりますので、当ブログでもやや丁寧に取り上げています。
過去には、MLSにおいて売主側のブローカーまたは売主が、購入側のブローカーや代理人に対して一定の報酬を提供することが慣例として定められていました。
具体的には、売主が不動産をリストする際、MLSにおいて売主側のブローカーは購入者を代表するブローカーや代理人に対する報酬額を提示し、それがMLSに表示されていたのです。
これにより、購入者側のブローカーは自分が報酬を受け取るかどうか、またその額がどれくらいかを事前に知ることができ、取引に影響を与えることがありました。
そこから問題視されたのは下記の三点です。
１．購入者側ブローカーの報酬が売主側から決定される
伝統的に、売主が購入者側のブローカーに対して支払う報酬がリストに表示されていたため、購入者側は自分が支払うべき手数料を意識せず、報酬は売主から自動的に支払われるという前提がありました。
これにより購入者側ブローカーが報酬の額に応じて物件を推薦する動機が生まれることもあり、公平なアドバイスが難しくなる場合もあったのです。
２．報酬の額が取引の選択に影響する
いくつかの取引において、購入者側ブローカーが提示された報酬額が低い物件を意図的に避け、より高い報酬を提供している物件を優先的に紹介するケースも見られました。
例えば購入者側のブローカーに提示される報酬で、AとBの物件売買に対する報酬が
物件A … 物件価格 X 3%
物件B … 物件価格 X 2.5%
だとすると、購入者側のブローカーとしては自分のクライアントに物件Bを見せることなく
「物件Aが良さそうです」
と紹介するような場面もあったわけです。
結果として購入者が自分に最適な物件ではなく、ブローカーがより高い報酬を得られる物件を紹介されるリスクがありました。
３．透明性の欠如と法的問題
また、購入者側のブローカーが報酬がどのように支払われるのか、報酬額がいくらなのかを購入者に明確に説明しない場合がありました。
これにより購入者は報酬構造についての透明性が欠如していると感じ、訴訟や消費者保護の問題に発展することもありました。
このうような背景から、訴訟に対する和解条件の一つとして、MLS内での報酬提供の義務を排除する動きが出てきたことになります。
今後は購入者がブローカーに対して直接報酬を支払うなど、より透明で競争的な報酬体系が生まれる可能性があります。
また売主側の報酬による取引の歪みを減らし、購入者がより公正に物件を選べる環境を整えられていくのではないでしょうか。
買主が報酬を支払うパターンも
そうすると、今後のアメリカ不動産取引において、購入者も自分のブローカーに対して直接報酬を支払う必要があるという大きな変化が生じることになります。
これまで、売主側が購入者のブローカーに報酬を支払うのが一般的でした。
けれどもMLS内での報酬提供の義務が排除されることで、購入者が自らブローカーに対する報酬を負担するケースが増えるわけです。
この変化は一面、取引の透明性を向上させることも事実です。
従来は、購入者が自分のブローカーにどのくらいの報酬が支払われているかを把握しないまま取引が進むことが多くありました。
売主側からの報酬提供が当たり前だったため、購入者はその報酬に対する意識が低かったわけです。
けれども今後は購入者自身がブローカーとの間で報酬に関する契約を結ぶことが一般的になり、自分がどのようなサービスに対していくら支払うのかを明確に認識できるようになります。
そしてこの制度変更により、購入者が自分のブローカーと報酬額を交渉する機会が増えることになります。
従来の一律の報酬制度とは異なり、購入者は自分のニーズやブローカーの提供するサービス内容に応じて報酬を決めることが可能になるわけです。
これによりブローカーのサービスに対して支払う価値を明確にすることができ、より納得感のある取引ができるようになるのではないでしょうか。
とはいえ、購入者にとっては新たな負担が生じるのも事実です。
これまで売主側が負担していた報酬を購入者が直接支払わなければならないため、初期費用や取引コストが増加する可能性があります。
特に、購入者にとっては物件購入の資金に加えブローカーへの報酬も考慮する必要があるため、これまで以上に資金計画が重要になるわけです。
こうした変化は、公平性や透明性を向上させる一方で、購入者にとっては新たな負担を意味することになります。
同時に購入者がブローカーを慎重に選び、報酬に見合ったサービスを受けられるようになるため、より良い取引体験が提供されることが期待されることもまた事実といえそうです。
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