内覧前の業務提携契約書が義務化

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

大型訴訟の和解条件の一つである、MLS方針変更の概要についてお伝えしています。

これまではどのMLSをみても、大抵は

「バイヤーエージェントの報酬は〇%」

という記載がありました。

これを

• 買主
• 買主側のバイヤーエージェント
• 売主
• 売主側のリスティングエージェント

の四者の視点で見たとき、それぞれが見る風景（認識は）

買主 ⇒ 「自分が雇うバイヤーエージェントに報酬を支払う必要はない」

バイヤーエージェント ⇒ 「報酬は物件がクロージングした際、売却益から頂戴できる」

売主 ⇒ 「物件が売れたら自分雇うリスティングエージェントのみならず、買い手側のバイヤーエージェントにも支払う必要がある」

リスティングエージェント ⇒ 「クロージング後の報酬は、物件の売却益から頂戴できる」

です。

この点が

「売主ばかりが負担する構図、商習慣はいかがなものか」

とメスが入れられたわけですが、この点の誤解を防ぐべく、今回の是正措置では

「MLS（マルチリスティングシステム）上では買主側のバイヤーエージェントへの報酬を明記してはいえない」

となったのです。

そして同時にもう一点、同方針変更で明記されているのが、

「買主とバイヤーエージェントは、最初の物件を内覧する前に、雇用契約を結ぶこと」

とされています。

私(佐藤)は、この点も今後の不動産取引において決して小さくないインパクトを与えることになるとは思います。

さしあたり、ここでは

「内覧前の業務提携契約書が義務化」

という点について、その意味合いを取り上げてみましょう。

これまでになかった不動産取引時のルールとして、内覧前の

• 買主
• バイヤーエージェント

の双方による業務提携契約書が義務化されたことは、次のような5つの意味合いをもつことになります。

内覧前の業務提携契約締結務化

１．透明性の向上

書面契約が導入される背景の一つに、「透明性の向上」があります。

不動産取引では、どのような費用が発生するのか、誰がどのような報酬を受け取るのかが曖昧になりがちです。

特に購入者側のエージェントが売主側から報酬を受け取る場合、購入者自身がその内容を正確に把握していないことが多々あります。

この新しいルールでは購入者とブローカーの間で取引の内容や報酬について明確に書面に残すことで、購入者が何にお金を支払うのか、どのようなサービスを受けるのかを事前に理解できるようになります。

例えば、これまでは物件を購入する際にどのブローカーがどのような役割を果たしているのかが見えづらいことがありました。

売主側のブローカーが購入者側のブローカーに報酬を提供することが多いため、購入者はその報酬の仕組みを知らないまま取引を進めることが多かったのです。

けれども事前の書面契約を導入することで、こうした報酬の流れが明確になり、購入者は自分がどのような形で費用を支払っているのか、ブローカーがどのようなサービスを提供しているのかを、具体的なアクションの開始となる「内覧」前に把握できるようになります。

２．利益相反の回避

次に、「利益相反の回避」が重要なポイントです。

従来のシステムでは購入者側のブローカーが売主側から報酬を受け取るため、購入者にとって最適な物件を選ぶよりも、自分に多くの報酬が入る物件を勧める可能性がありました。

このような状況は購入者にとって公正ではなく、ブローカーが本当に購入者の利益を考えて行動しているかどうかが不明瞭になる原因となっていました。

書面契約を締結することで、ブローカーと購入者の間に明確な合意が形成され、ブローカーは購入者の利益を最優先に考える必要があります。

これによりブローカーが自分の報酬のために物件を選ぶのではなく、購入者にとって最も適した物件を提案することが期待されます。

購入者はブローカーとの契約に基づいて自分の利益が守られていることを確認できるため、安心して物件を選ぶことができるのです。

３．責任とサービスの明確化

書面契約が導入されることにより、「責任とサービスの明確化」も図られます。

不動産取引は非常に複雑であり、どのようなサービスが提供されるのかが曖昧なまま取引が進むことがあります。

書面契約を交わすことでどのサービスが提供され、どのような費用が発生するのかが明確になります。

例えば、物件の内覧から契約のサポート、さらにはローンの手続きまで、ブローカーがどの段階でどのようなサポートを行うのかを事前に把握することができます。

また、契約によって、ブローカーが提供するサービスの範囲が明確になるため、購入者が期待するサービスと実際に提供されるサービスにズレが生じることがなくなります。

これにより最初の内覧前に後々のトラブルを防ぐことができ、スムーズな取引が期待できます。

不動産取引は大きな金額が動くため、購入者にとってどのサービスにどれだけの費用がかかるのかを事前に知ることは非常に重要です。

書面契約は、こうした費用やサービスの透明性を確保するための強力な手段となります。

４．法的保護

さらに、書面契約は「法的保護」を提供します。

契約書があることで、購入者とブローカーの間で取り決めた内容が明確に記録されます。

万が一、トラブルが発生した場合でも、契約内容に基づいて解決を図ることができるため、双方にとって安心です。

購入者が期待していたサービスが提供されなかった場合、書面契約があれば、その契約内容に基づいてブローカーに対して要求することができます。

またブローカー側も購入者に対してどのようなサービスを提供したかを証明することができるため、双方にとっての法的な保護が強化されます。

このように書面契約は購入者とブローカー双方にとって非常に重要な役割を果たしており、不動産取引をより安全かつ公正に進めるための基盤となります。

５．業界の標準化

最後に、「業界の標準化」が進むことも、このルール変更の大きなポイントです。

不動産業界ではブローカーが購入者とどのような形で契約を結び、どのように報酬を受け取るかが各業者によって異なることがありました。

けれどもこの書面契約の導入により、業界全体で統一されたルールが適用されるようになります。

これにより購入者はどのブローカーを選んでも、同じように透明で公平な取引が行われることを期待できるようになります。

さらに書面契約を義務化することで、不動産業界全体の信頼性が向上し、利用者の安心感が高まることが期待されます。

業界が標準化されることにより、購入者はより安心して不動産取引を進めることができ、ブローカーも適切なルールに基づいて業務を行うことができるようになると思うのです。

。。。

かくして、物件見学の前に購入者とブローカーが書面契約を結ぶことは、不動産取引における透明性の向上や利益相反の回避、責任の明確化、法的保護、そして業界全体の標準化を目的としています。

今回のルール変更は初心者でもより安心して取引を進めるための起爆剤になることを期待したいものです。