案外、エージェント報酬は売主が双方負担した方がよい理由

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今回の大型訴訟の和解条件として、バイヤーエージェントへの報酬が売主から支払われていた商習慣がなくなりました。

この不動産市場におけるバイヤーエージェントの報酬負担をめぐる議論は、従来の慣習と新しい方針変更の間で大きな焦点となっています。

従来の商習慣では売主が自らのエージェントだけでなく、バイヤーエージェントへの報酬も負担するという形が一般的でした。

この仕組みに対しては、報酬の負担が一方的であるとの批判もありますが、実はこの慣習には経済を刺激し、不動産市場を活性化させる要素があると私(佐藤)は考えています。

ブローカーとしての個人的な意見ではありますが、従来の慣習がもたらす経済効果と、不動産市場全体へのポジティブな影響について触れておきたいと思います。

私(佐藤)が従来の仕組み（買主がバイヤーエージェントの手数料も負担してきた商習慣）は決して悪くないと考える理由は、以下のようなものです

１．バイヤーの意欲を高める要因

バイヤー（購入者）が不動産市場に参加しやすい環境を提供することは、市場の活性化において極めて重要です。

従来の慣習ではバイヤーが自分でバイヤーエージェントの報酬を支払う必要がなく、売主がその負担を引き受ける形となっていました。

この仕組みはバイヤーが心理的な負担を軽減し、余計な費用がかからないと感じさせるため、不動産を購入する意欲を高める効果がありました。

バイヤーにとって、不動産購入は大きな経済的決断です。

特に初めての購入者にとっては、多くの手数料や費用がかかることがストレスとなり、市場への参加をためらわせる要因になりかねません。

けれどもエージェントの報酬が売主負担であることで、バイヤーは実質的に初期費用を軽減できるため、物件を探すハードルが下がります。

このような環境では、より多くの人が不動産市場に参加することが期待され、結果として市場全体が活性化するという好循環が生まれるのです。

２．バイヤーエージェントの負担軽減

バイヤーエージェントの視点から見ると、バイヤーに直接報酬を依頼することは難しい場面が多いです。

バイヤーの財政状況や支払い能力が不明確な場合、エージェントが自分のサービスに対する正当な報酬を請求することは心理的にハードルが高く、交渉が困難になることがあります。

この点で、従来の慣習における売主側がバイヤーエージェントの報酬を負担する仕組みは、エージェントにとって大きな利点です。

エージェントは自分の業務に集中でき、バイヤーに対して報酬を請求することによる心理的なプレッシャーから解放されます。

結果としてバイヤーエージェントはより質の高いサービスを提供しやすくなり、バイヤーにとってもメリットが生じたのです。

３．売主の負担について

一見すると、売主がバイヤーエージェントの報酬を負担するのは不公平に思えるかもしれません。

けれども売主の視点から見ると、その報酬は物件の売却益から支払われるため、実際には自分の資金を減らすことなくエージェントへの報酬を賄うことができる場合が多いのです。

特に売却益がエージェントの報酬を上回る場合、売主にとっての実質的な負担はほとんどないと言えます。

物件の売却価格が適正であれば売主は利益を得た上で報酬を支払うことになるため、自分の負担が実質的に相殺されるということです。

結果として、売主が報酬を負担することは合理的かつ公平な取引の一部と見なされることができます。

４．市場全体での公平性

不動産市場においてバイヤーは物件を購入する際にはエージェントの報酬を支払わず、物件を売却する際にはエージェントの報酬を支払うという流れが一般的でした。

この仕組みは、物件を所有するすべての人がいずれかの段階でエージェントの報酬を支払う経験をすることを意味します。

つまりバイヤーが購入時に報酬を支払わない代わりに、将来的に自分が物件を売却する際にはエージェントの報酬を支払うことになるのです。

このサイクルを繰り返すことで、結果的にすべての市場参加者が同等の負担を経験し、不公平な扱いがない状態が保たれます。

誰もが一度はエージェントの報酬を支払うことで、経済的なバランスが取れていると言えるのです。

５．経済全体への影響

従来の慣習が続くことによって、不動産市場全体にポジティブな影響が期待されます。

バイヤーが市場に参加しやすくなることで取引件数が増加し、エージェントも報酬を確保しやすくなるため、不動産業界全体が活性化します。

また売主にとっても物件を売却する際に適正な価格で取引が成立し、報酬の負担が実質的に相殺されるため、経済的な損失を感じることなく取引を進めることが可能です。

このような市場の活性化は、経済全体の成長にも寄与します。

不動産取引が増加することで関連する産業やサービスも活発化し、消費の拡大につながります。

また物件の取引が増えることで地方自治体への税収増加も期待され、地域経済の発展にも寄与します。

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かくして、従来の不動産取引における売主がバイヤーエージェントの報酬を負担する仕組みは単なる商習慣にとどまらず、市場全体にポジティブな影響を与える要因でもありました。

バイヤーの心理的負担を軽減し、エージェントのサービス向上を促進し、売主にとっても合理的な取引が行われることで不動産市場は活性化します。

その意味では私(佐藤)自身は

「リスティングエージェントとバイヤーエージェントへの報酬はどちらも、売主が負担するので良かったのではないか」

と考える口ですが、案外、今回の訴訟で得をしたのは弁護士だけではないでしょうか。