リハブ費用を見積もる ～ 現場調査

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

金利が落ち着くと同時に

「そろそろ物件を売りに出したい」

と考えるオーナーが増えつつあります。

物件を売却する場合は

⇒ 投資家向け

⇒ 実需（自宅需要）向け

の二つのセグメントがあり、どちらに対してアピールしたいのかを考える必要があります。

いずれにせよ、双方に必要になり得るのが「リハブ（リハビリテーション、修繕やリノベーションのこと）」です。

リハブを行うことは資産価値を向上させ、利益を最大化するための有力な手段です。

けれども成功するためには、最初にかかる「リハブ費用」を正確に見積もることが重要となります。

初心者にとってこれらの費用の見積もりは難しく感じられるかもしれませんが、基本的なステップに従えば、失敗を避けることができます。

ここではまず、リハブ費用を見積もる最初のステップである「現場調査」に焦点を当て、イメージしやすい例を交えながら、具体的なアプローチをみていきましょう。

現場調査の重要性

リハブ費用を正確に見積もるためには、まず物件の現状をしっかりと把握することが不可欠です。

現場調査を行うことで修繕が必要な箇所を特定し、それぞれにかかる費用を計算できるようになります。

物件の見た目だけで判断してしまうと、見えない部分に潜む問題を見逃す可能性があるため、詳しい調査が求められます。

そして現場調査では、物件の外部と内部の両方を細かくチェックする必要があります。

外部では屋根や外壁、基礎などの状態を確認し、内部では、床、壁、天井、電気配線、配管などの設備や構造の健全性を確認します。

これらの項目をすべてチェックすることで、リハブにかかる全体的な費用を見積もる基礎ができるのです。

現場調査でチェックすべき主な項目

現場調査の際には、具体的にどの部分を重点的に確認する必要があるか、いくつかの重要な項目を理解しておくことが大切です。

以下、それぞれの項目について、初心者にも分かりやすく解説してみます。

１．屋根の状態

まず、外部で最も重要な箇所の一つが「屋根」です。

屋根は建物全体を保護する役割を果たしており、もし屋根に損傷があると雨水の侵入や構造的な問題が発生し、修繕費用が大幅に増えることがあります。

屋根材が剥がれたり、ひび割れが生じている場合は、修繕または全面的な交換が必要です。

例：屋根の修繕

例えば、築20年の一戸建て住宅をリハブするとします。

この住宅の屋根は過去に修繕された形跡がなく、明らかにひび割れや破損が見られます。

この場合、屋根の交換が必要となり、費用は約7,000ドルから10,000ドル程度かかると見積もられます。

２．基礎の状態

基礎は建物全体の構造を支える重要な部分です。

基礎にひび割れや沈下が見られる場合、建物全体の安定性が危険にさらされている可能性があります。

特に古い建物や地震の多い地域では、基礎の状態を慎重に確認することが求められます。

基礎の修繕には専門的な技術が必要であり、費用も高額になることが多いです。

例：基礎の補強

築40年の木造住宅を購入した際、現場調査で基礎に小さなひび割れが見つかったとします。

このひび割れが放置されると建物全体に影響を及ぼす可能性があるため、基礎の補強工事が必要です。

この修繕費用は、規模によりますが5,000ドルから20,000ドルと幅があります。

３．外壁や塗装

外壁の状態も重要です。

外壁にひびが入っていたり塗装が剥げていたりすると、見た目だけでなく建物の耐久性にも影響を与える可能性があります。

特に湿気が多い地域では、外壁の損傷が進行するとカビや腐食の原因になります。

外壁の塗装や修繕は、リハブのコストに大きな影響を与えることがあります。

例：外壁の塗装

築15年の住宅の外壁が色褪せており、塗装が剥がれていることが確認されたとします。

塗装を新しくすることで、物件の外観が改善されるだけでなく耐久性も向上します。

この修繕には約2,000ドルから4,000ドル程度かかります。

４．配管や電気配線

内部では特に「配管」と「電気配線」のチェックが重要です。

配管が古くなると、漏水や水圧の低下といった問題が発生することがあります。

また電気配線が古い場合、火災のリスクが高まるため、最新の基準に従った配線への交換が必要です。

これらの設備は建物の機能に直接関わるため、リハブの初期段階で必ずチェックすべきです。

例：配管の修理

築30年のアパートを購入した際、現場調査で配管が古く、数箇所で漏水が見つかりました。

この場合は配管全体の修理や交換が必要となり、費用は約3,500ドルから6,000ドル程度かかると見積もられます。

５．床、壁、天井の状態

内部の「床」「壁」「天井」も現場調査でチェックする必要があります。

床材が剥がれていたり傷んでいたりする場合は張り替えが必要です。

また壁や天井にカビやシミがある場合、内部で水漏れが起きている可能性があるため、原因を突き止めて修繕する必要があります。

例：床の張り替え

古い木造住宅のリビングの床が長年の使用で傷んでおり、剥がれやへこみが目立つ状態です。

この場合は床材を新しいものに張り替えることで、部屋全体の印象が良くなります。

床の張り替えには、約5,000ドルから8,000ドル程度かかります。

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上にお伝えした現場調査は自分で行うことも可能ですが、初心者の場合は専門家のサポートを受けることを強くお勧めします。

例えば建物の状態を評価するインスペクターを雇うことで、細かい部分まで確実にチェックしてもらうことができます。

また、コントラクター（工事業者）に相談することで、修繕にかかる正確な費用見積もりを得ることができ、予算管理がしやすくなります。

リハブ費用の見積もり方について、明日に続けます。