予防が最大の対策：スクリーニングと賃貸契約書の重要性

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資家にとっての共通のリスク、家賃のとりっぱぐれについてお伝えしています。

結論からいえば、この問題、予防こそが最大の対策です。

紛れもなく

「適切なテナントを選ぶこと」

と

「しっかりした賃貸契約書を準備すること」

こそが一番の近道。

どうやって良いテナントを見分ければいいの？という疑問が湧いてきますが、その技術について触りをみていきましょう。

テナントスクリーニングの重要性

まず、テナントスクリーニングの重要性について考えてみましょう。

これは、言わば賃貸経営の「門番」のような役割を果たすようなものです。

結論、良質なテナントを選べば、家賃滞納のリスクは大幅に下がります。

言い換えると、スクリーニングこそが賃貸経営の成功の鍰となるのです。

具体的なスクリーニング方法を見ていきましょう。

信用調査

これは絶対に欠かせません。

管理会社をして、テナント候補の信用スコアをチェックします。

一般的にはスコアが「620以上」であれば良好とされています。

でもこれだけではなく、過去の家賃滞納歴や破産歴なども確認する必要があります。

信用調査会社を利用するのが一般的ですが、テナントの同意が必要なので注意が必要です。

収入確認

これも重要です。

通常、「月収が家賃の3倍以上」あることが望ましいとされています。

そこで給与明細や雇用主への確認で収入を検証します。

フリーランスの場合は、過去2年分の税申告書を確認するのが良いと思います。

そして

前の家主からの推薦状

これ、意外と重要です。

過去の賃貸履歴を知る最良の方法であり、家賃の支払い状況、物件の扱い方、近隣とのトラブルの有無など、貴重な情報が得られます。

犯罪歴のチェック

これは少し微妙な問題を含みますが、重要です。

ただし差別にならないよう、全ての応募者に対して同じ基準を適用することが大切です。

家賃支払い条件

これは当たり前のようで、実は最も重要な条項です。

支払い日、支払い方法、延滞料などを明確に定めます。

例えば、

「毎月1日に前月分の家賃を口座振込で支払う。5日以降の支払いには1日あたり$50の延滞料が発生する」

といった具合です。

明確な条件を示すことで、支払いトラブルを防ぐことができます。

保証金（セキュリティデポジット）

これも重要ですね。

金額、返還条件、使用可能な状況などを明記します。

「退去時に原状回復費用を差し引いた金額を返還する」

といった条項が一般的です。

ただし、州法によって制限がある場合もあるので注意が必要です。

物件の使用制限

これは意外と見落とされがちです。

ペットの可否、喫煙の可否、サブリース（又貸し）の禁止などを明確にします。

「ペット飼育は禁止。違反した場合は即時契約解除の対象となる」

といった厳しい条項を入れることも可能です。

修繕責任

これは結構トラブルの種になりやすい項目です。

大家の責任範囲とテナントの責任範囲を明確に分けましょう。

例えば、

「通常の使用による摩耗は大家の負担、テナントの過失による損傷はテナントの負担」

といった具合です。

立ち入り権

これも忘れずに。

緊急時や修繕時の立ち入り権を明記します。

「24時間前の通知で立ち入り可能」

といった条項が一般的です。

解約条件

これも重要ですね。

契約期間、更新条件、中途解約の条件などを明確にします。

「1年契約で、2ヶ月前までに申し出がなければ自動更新」

といった条項が多いです。

ここまで見てきて、「えっ、こんなに細かいの？」と思われた方もいるかもしれません。

でも、大丈夫です。

管理会社を雇う上で、その管理会社が準備する契約書がここまでに書いた大概の項目をカバーしていると思います。

こうしてお互いの権利と義務を明確にすることで、快適な賃貸生活が送れるわけです。

。。。

良いテナントと良い契約書は、安定した賃貸経営の要です。

この二つを押さえれば、家賃の取り逃がしリスクは大幅に減らせることになります。

でも、ここで一つ注意点。

それは、完璧なテナントや契約書は存在しないということです。

人間である以上、予期せぬ事態は必ず起こります。

大切なのは、リスクを最小限に抑える考え方です。

良いテナントを選ぶことで、支払い能力と信頼性を確保できます。

一方、良い契約書は、トラブルが起きた時の対処方法を明確にしてくれます。

この二つが揃うと、まるで保険のような役割を果たすわけです。

例えば、突然の失業でテナントが家賃を払えなくなった場合…。

良いテナントならすぐに状況を説明し、支払い計画を提案してくれます。

そして良い契約書があれば、そういった状況での対処方法が明確になっているはずです。

このように、「良いテナント」と「良い契約書」は、賃貸経営の安定性を高める強力な味方になります。

管理会社をして、これら二つに十分な時間と労力を割いてみることを心がけましょう。

長期的には、見返りといっては大きすぎるものが返ってきます。

それでもトラブルになってしまった場合。

次回は、家賃滞納が起きてしまった時の対処法について詳しくみていきましょう。

明日に続けます。