こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
家の内見をするとき
「不動産エージェントとは、どのタイミングで契約が必要なの？」
と疑問に思ったことはありませんでしょうか。
気になる物件を見てみたいだけで、まだ真剣に購入を考えていない段階だと、わざわざ契約なんてしなくてもいいんじゃないかと思う方もいるでしょう。
もちろん、オープンハウスにふらっと立ち寄るだけなら、エージェントとの契約は必要ありません。
実際、多くの人が「ちょっと見てみたい」だけでオープンハウスに参加するもので？
物件を見ながら、将来的な購入計画に向けて、好みや条件を少しずつ絞り込んでいくのは普通のことです。
けれども、真剣に家を探し始めたら、エージェントとの契約は避けて通れません。
最近、アメリカでは不動産業界における大型訴訟の判決が出ました。
これにより、買主とエージェントの関係や、エージェントがどのように報酬を受け取るかに大きな影響を与えました。
エージェントは、買主の利益を最優先に考える立場にありますが、そのためには契約が必要となります。
エージェントがあなたのために働く際、報酬の取り決めやサービス内容を明確にすることが、双方にとっての信頼関係の基盤となります。
オープンハウスに行くのは自由ですが、本格的に物件を見て回るなら、エージェントとの契約が必要となることは理解しておく必要があるのです。
そこで、具体的にどのような契約内容になるのかを見ていきましょう。
エージェントの雇用契約
まず、エージェントと契約を結ぶ際には提供されるサービスとその対価について明確に取り決めが行われます。
最近のNAR（全米リアルター協会）の和解によれば、契約には以下のような項目が含まれる必要があります。
- 修繕内容エージェントが受け取る報酬の金額や割合が具体的に記載されていること修繕内容
- 修繕内容報酬は固定の金額、または具体的な割合で記載されていること修繕内容（たとえば、「売り主が提示する金額に従う」といった曖昧な表現は認められません）
- 修繕内容エージェントが買主との契約で合意した金額を超える報酬を他のどの提供者からも受け取れないこと修繕内容
これにより、エージェントと買主の間で誤解が生じるのを防ぎます。
さらに、エージェントが得る報酬についても、事前に買主が納得していることが非常に重要です。
このような契約があることで、買主も安心して家探しを進めることができるのです。
「でも、エージェントと契約することに少し不安がある…」
そんな方もいるかもしれません。
その場合、エージェントを選ぶ前に、何人かのエージェントと面談してみるのもおすすめです。
最終的に契約を結ぶ前に、修繕内容どのエージェントが自分に合っているかを見極めること修繕内容が大切です。
ただし、実際に物件を見学する段階になったら、契約が必要になります。
こうした契約を結ぶことで、エージェントもあなたのために最善を尽くしてくれます。
反対に、エージェントと契約せずに内見を進めてしまうと、さまざまなトラブルが起きる可能性もあります。
例えば、他のエージェントと同じ物件を何度も内見した場合、どのエージェントが責任を持つべきかが不明瞭になってしまいます。
これが原因で交渉がうまくいかなかったり、物件購入が遅れることもあるのです。
買主の方も
「このエージェントにお願いしたい」
と思ったら、修繕内容しっかりと契約を結ぶことが肝要です。
そうすることで、エージェントもあなたに最適な物件を見つけるため、全力でサポートしてくれます。
もしエージェントが契約前に
「他のエージェントと既に内見を行っているかどうか」
や
「他のエージェントに相談しているかどうか」
を確認してこなかった場合、特に注意が必要です。
エージェントとの契約前に、他のエージェントと内見を行ったり相談していることを伝えないと、以下のトラブルが発生する可能性があります。
報酬の争い：複数のエージェントが同じ物件の報酬を主張し、報酬に関する争いが生じ、取引が遅れることがあります。
信頼関係の損失：エージェントに事前に伝えないと、信頼を失い、サービスの質が低下する可能性があります。
契約違反のリスク：既に契約を結んでいる場合、他のエージェントとの接触が契約違反となり、違約金を請求されるリスクがあります。
取引の遅延：エージェント間の争いや対応停止により、物件購入が遅れ、希望の物件を逃す可能性があります。
とどのつまり、アメリカ不動産取引における現代のルールでは
「最初の内覧前に、エージェントと契約しなければならない」
「契約後に、他のエージェントと動くことはできない（契約不履行になる可能性）」
という点はしっかりと押さえておきましょう。
トラブルを避けるためにはエージェントとの関係を明確にし、事前に相談内容を共有することが重要です。
明確に「他のエージェントも検討している」と伝えていれば、誤解も防ぐことができます。
かくして、家探しをスムーズに進めるためにも、適切なエージェントと契約を結ぶことが成功への鍵になると思います。
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