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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
通常、税金の話など誰にとっても面白くないものです。
ところが、こと不動産投資に絡めて話すと、税金に興奮する変態（？）な人々が多いことはご存じでしょうか。
何をかくそう、私(佐藤)自身もそんな税金の話が大好きな変態の一人です。
不動産投資に関連する税金話とはもちろん「節税」に関わる話。
本来は政府に支払うべきお金の多くが手元に残せる話があるのなら、そこに興奮しない人はいないのではないでしょうか。
ところが興味深いことに、この「節税」という行為については、未だに眉をひそめる人が日本では多いのだとか。
おそらくですが、
節税 → 支払うべきお金を支払わない、卑怯かつ守銭奴が行う行為
そんなイメージがあるのかもしれません。
けれどもこのイメージほど、現実からかけ離れた認識はありません。
なぜなら、節税の本質は「政府が用意しているインセンティブ」だからです。
すなわち、政府にはその時代に応じた国益を最大化するプランがあります。
この国益を最大化する行動としては、一般的には対外的な諸外国へ向けた政策・動きが注目されがちです。
けれども実際は諸外国に対する外に向けた働きのみならず、国としてのコストパフォーマンスを最大化するべく、国内に向けてもあらゆる政策が展開されています。
例えば、このことをそのまんま不動産投資で例えてみるとよく分かります。
新しい土地を開発するとき、そこに投入されるべき資金元は
- 自己資金
- 借用資金
の二つです。
自分の資金のみでは必要資金が至らない、或いは自己資金はあったとしても、すべての資金を投下すると資金効率が悪いという場合、金融機関や他の投資家から借用することになります。
すなわち他人様の力を拝借することで、大きな事業を展開するわけです。
これと全く同じことが政府の政策にも言えます。
国益を最大化させようとするとき、すなわち国としてのコストパフォーマンスを最大化させようとするのならば、政府自身の力のみならず、民間企業や個人の力を合わせるべき。
具体的に言えば、法人や個人の資金を一定方向に使ってもらうことで、政府が持つべき以上の力を発揮させるのです。
その法人や個人を誘導させるための仕掛けが、「経費計上」という概念になります。
不動産事業でいえば、
借金をすると、その利息が経費計上できますよ
物件を所有すると、その購入費用が〇〇%の割合で、〇〇年間に割ったって経費計上できますよ
という式で、経費計上により手元にお金が残るわけです。
このような仕組みは、実は政府にとっても非常に都合が良いのです。
なぜなら、民間の力を借りることで、政府自身が直接行動を起こさなくても、望む方向に経済を導くことができるからです。
例えば、ある地域の開発を促進したい場合、政府が直接その地域に投資をするのではなく、その地域での不動産投資に対して税制優遇を設けることで、民間の投資を呼び込むことができます。
これにより、政府の直接的な支出を抑えつつ、目的を達成することが可能になるのです。
さらに、このような税制優遇は、経済の活性化にも大きく寄与します。
投資家が積極的に不動産投資を行うことで、建設業や不動産業が潤い、雇用が生まれ、消費が増加します。
これは、政府にとっては別の形での税収増加につながります。
つまり、節税は決して「卑怯」な行為ではなく、むしろ政府の意図に沿った「協力」な行為と言えるのです。
では、具体的にどのような税金繰り延べ戦略があるのでしょうか。
ここでは、アメリカの不動産投資における代表的な戦略をいくつか見てみましょう。
- 1031条交換（Like-Kind Exchange）
これは、投資用不動産を売却して得た利益を、同種の投資用不動産の購入に使用する場合、キャピタルゲイン税の支払いを繰り延べることができる制度です。
例えば100万ドルで購入した物件を150万ドルで売却した場合、通常であれば50万ドルの利益に対して税金を支払う必要がありますが、この1031条交換を利用すれば、その50万ドルを新たな投資物件の購入に使用することで、税金の支払いを先送りすることができます。
- 減価償却（Depreciation）
不動産の価値は時間とともに減少すると仮定し、その減少分を毎年経費として計上できる制度です。
例えば、100万ドルの物件を27.5年（住宅用不動産の場合の償却期間）で償却すると、毎年約36,364ドルを経費として計上できます。
これにより、課税所得を大幅に減らすことができるのです。
- コストセグリゲーション（Cost Segregation）
これは、建物の各部分を細かく分類し、それぞれに異なる償却期間を適用する方法です。
通常、建物全体を27.5年（住宅用）または39年（商業用）で償却しますが、例えば内装や設備などは5年や7年といった短い期間で償却できるため、初期の段階でより多くの経費を計上することが可能になります。
- セルフダイレクトIRA（Self-Directed IRA）
個人退職金口座（IRA）を使って不動産投資を行うことで、投資利益に対する課税を繰り延べる（または場合によっては非課税にする）ことができます。
ただし、この方法には厳格な規則があり、専門家のアドバイスが必須です。
- オポチュニティゾーン（Opportunity Zone）投資
これは比較的新しい制度で、政府が指定した低所得地域（オポチュニティゾーン）に投資することで、キャピタルゲイン税の繰り延べや一部免除を受けられる仕組みです。
長期的な地域開発を促進するための政策であり、10年以上の長期投資が求められます。
これらの戦略を適切に活用することで、不動産投資家は税負担を大幅に軽減し、より多くの資金を次の投資に回すことができます。
そしてこのような投資の循環が、結果的に経済全体の活性化につながるのです。
明日に続けます。
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