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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年8月17日から、全米の不動産取引において大きな変化がありました。
それは全米のブローカー並びにエージェントに数カ月前から通達されていた内容で、
「初回、クライアントを初めての内覧に連れていく際は、事前にブローカー（エージェント）と雇用契約を結ばねばならない」
というもの。
アメリカ不動産取引においては、ブローカー（エージェント）が仲介取引に入る上では、どこかの時点で
「私、売主(買主)は、〇〇〇をブローカーとして雇います」
という趣旨の雇用契約書です。
雇用契約とはいえ、その報酬そのものはクロージングの際にのみ発生するものです。
エスクロー会社、あるいはエスクロー機能を兼ねるタイトル会社がブローカー（エージェント）の報酬をクロージング時に分配しますので、それまでは売主(買主)から雇用に対する支出はないのが一般的です。
売却の場合は売主がリスティングエージェントを雇うことになり、その場合は物件売却の準備に際し事前に雇用契約を結ぶことになります。
けれども買主の場合、どの物件を購入するかは実際に契約に入るまで分かりません。
ちなみに私(佐藤)自身は、過去においてはバイヤーエージェントとして動く際、お客様に雇用契約書類に署名をしてもらうのは
「実際に購入する物件が決まり、その物件購入に向けて売主にオファーを出す時」
としていました。
オファーを出す以上はブローカーの立場で動かなくてはなりませんから、遅くとも最初のオファーまでには雇用契約を結んで頂かなくてはなりません。
その場合、例えば購入を希望する方が
一件目
二件目
…
と内覧をして、結局は購入をされない時もありますし、ともすると
「やはりブローカーは他の方にお願いしよう」
と他のブローカーと契約され、私(佐藤)自身は数多くの内覧にお連れした時間と労力が徒労に終わるかもしれません。
けれども、それでよいのです。
物件探しの後に、本当にどの物件を選びたいのかはあくまでもお客様が決めることですし、またどのブローカーを雇いたいのかも、あくまでもお客様が決めることです。
私(佐藤)をブローカーとしてお選び頂けなかったのであれば、私自身に過失があるのでしょうし、雇用契約としてはオファー直前であった方がお客様も安心するはずです。
「下手に雇用契約に縛られたくはない」
と誰もが思うでしょうし、あくまでも選択権はお客様にあります。
ちなみに、先にオファーを出す時には雇用契約を、と書きましたが、それでも私(佐藤)はその雇用条件は
「〇〇〇〇（オファーを出す物件住所）の物件に関する取引に限定した雇用契約」
という形でまとめていました。
この方法なら、お客様にもより安心頂くことができます。
そのオファーが上手くいくかもしれませんし、上手くいかないかもしれません。
オファーが通らない場合は別の物件を探すことになりますが、それならそれで、下手に雇用契約に縛られない方がよいですし、お客様にもより自由度が出てきます。
ところが、前述のルール変更により、本年8月17日からはそんな自由度のご提供が叶わなくなりました。
この点は
でもお伝えした大型訴訟に原因があり、その和解条件の一つとして、
「初回、クライアントを初めての内覧に連れていく際は、事前にブローカー（エージェント）と雇用契約を結ばねばならない」
というルールが敷かれたのです。
そのため、買主の視点からは
「最初に内覧を行う時点で、雇用契約を結ばねばならない」
ということになります。
ただし、最初に雇用せねばならないにしても、前述の
「〇〇〇〇の物件に関する取引に限定した雇用契約」
という、物件を限定した雇用契約の結び方は今でも有効です。
ただ、この場合は内覧する物件ごとに契約を結ばねばならないことになりますから、かなり手間がかかる作業になります。
売主の選択
そこで上記は買主の立場の話でしたが、今度は売主の立場ではどうでしょうか。
売主の場合は、これまでは
「売却の際、リスティングエージェントとバイヤーエージェントの報酬はどちらも売主から」
という商習慣がありました。
今回の和解条件を経て、過去の慣例がなくなりましたので、売主としては
「バイヤーエージェントの報酬は買主からお支払い頂きたい」
とすることも可能です（というか、こちらが一般的になるかと思います）。
これまでも法律上は
「あくまでも報酬は交渉で決まるもの（誰がどちらの報酬を支払っても良い）」
とされていましたが、いよいよ今回の和解条件を経て、それが明文化されたことになります。
この流れで売主としてはいよいよ
「バイヤーエージェントの報酬は買主からお支払い頂きたい」
と言いやすくなるわけで、これにより、売主の負担は減ることが期待されます。
かつ、売主の負担をさらに低くする方法があります。
それはFSBO(For Sale By Owner：物件オーナー自身による売却)です。
この点はこちらでもお伝えした通り、リスティングエージェントを雇った方がよい理由は大いにあります。
それでも、ここからはバイヤーエージェントへの報酬負担の可能性が低くなるのであれば、リスティングエージェントを雇わない選択をするのなら、売主の負担は全くのゼロということになるのです。
この点、弊社ではFSBO(For Sale By Owner：物件オーナー自身による売却)のやり方についてもコンサルティングを実施しています。
こちらのFSBOコンサルティングは有料ではありますが、リスティングエージェントを雇うよりは遥かに安い金額です。
そこで今回はFSBOコンサルティング以前に、自分で物件を売却する方法を公開したいと思います。
英語に自信がある方は、本シリーズを読みながらFSBOを試みてもよいかもしれません。
FSBOの方法について、明日に続けます。
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