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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
自分で物件を売却するFSBOについてお伝えしてきましたが、今日が最後です。
FSBOの場合、物件を売却するにあたって、文字通り自分で全ての過程を進めなくてはなりません。
昨日は契約書関連についてお伝えしましたが、契約書にサインをしたら、もう安心…と思いたいところ。
けれども実は、契約が開始された後からが大切なんです。
実際に契約が開始された後で売主として気をつけるべきこと。
それは
「取引の期限を知ること」
です。
簡単に言えば、契約で約束された「買主と売主それぞれが守るべき約束の日にち」になります。
お互いがこれらの期限を守ることで、スムーズな取引ができることになるわけです。
具体的にどんな期限があるのか、見ていきましょう。
- オプション期間
オプションについては以前お伝えしたとおり、テキサス州固有のルールで
「買主が無条件に契約を降りることができる期間（この間に買主が家の調査をする期間）」
であり、通常、5〜10日間くらいです。
そして買主は、契約締結日から3日以内にオプション料金を支払う必要があります。
そこで売主としてはまず、
「3日以内に買主がきちんとオプションフィーを支払ってくるか」
を確認しないといけません。
期限内に支払わないと、買主は契約を自由にキャンセルする権利を失うことになります。
だからこそ、この期限は重要なんです。
- 手付金の支払い
手付金も、オプション料金と同じ期限です。
つまり、「契約締結日から3日以内」に支払う必要があります。
ここも売主としてはオプションフィーと一緒に確認する必要があり（通常、手付金とオプションフィーは合算で振り込まれます）、買主が期限内に手付金を支払わないと、売主は契約を解除する権利を得ることになるのです。
売主側の自分としては
「最初の段階から、支払い期限を守ってもらえなかった」
「この取引は危ういかもしれないから、やめておこう」
そんな風に検討できるわけです。
- 測量図の提供
ときには、買主が既存の測量図を求めてくることがあります。
その場合、「提供の期限」が設定されます。
測量図は、「土地の境界や面積を正確に示す」ものであり、これがあると、買主は物件の範囲を正確に知ることができることになります。
売主としてこの提出を求められる場合、その期限を守る必要があります。
- タイトル保険のコミットメント
タイトル保険とは、簡単に言えば「物件の権利関係に問題がないことを保証する保険」のことです。
これは、タイトル会社が手配してくれます。
具体的には、「契約受領から20日以内」に買主に提出する必要があります。
売主は直接何かする必要はありませんが、確実に行われたか確認することが大切です。
いかんせん、期限内に提出されないと「買主が契約をキャンセルできる理由」になってしまいます。
そこで自分自身は作業をする必要はないものの、タイトル会社がきちんと期限内に資料を出してくるかは自分で確認するようにしましょう。
- 融資条件期間
買主が住宅ローンを利用する場合、この期間が設定されます。
この期間中に、買主はローンの承認を得る必要があります。
テキサス州では通常、14〜21日程度です。
ただし、ここで注意が必要です。
もし買主がこの期間内にローンの承認を得られなかったら、融資を理由に契約をキャンセルする権利と手付金の返金を受ける権利を失ってしまうのです。
もっぱら、ここも売主としては何ら手を出せる場面ではないのですが、もしも買主が融資を受けて購入するパターンであれば、この期限は意識しておきましょう。
- 管理組合（HOA）文書の提供
ここは売却する自分の物件が管理組合（HOA）の傘下にある場合ですが、通常は売却時に管理組合（HOA）を買主に渡す必要があります。
管理組合の文書には「コミュニティのルールや規約」などが含まれており、通常、HOAは7〜10営業日程度で文書を用意してきます。
そこで売主としてはうっかり忘れないよう、あらかじめ管理組合（HOA）に連絡をとって必要情報を準備するように依頼しておくわけです。
この手続きは有料になっており
「うっかり、管理組合（HOA）への発行依頼を忘れていた」
という場合は急いでもらうことは可能ですが、急ぐ場合は追加料金がかかることが多いと思います。
そして、もし売主が合意した期限内に文書を提供できなかったら、「買主はクロージングまで、手付金を失うことなく契約をキャンセルできる」ことになります。
それゆえに、売主自身がしっかりと期限を守れるように心がける必要があるのです。
- クロージング
いよいよ最後のクロージングです。
この日が、買主と売主の両方にとって重要となりますが、売主としては
- 物件を引き渡せる状態にする（個人の物や debris、ゴミなどを撤去）
- 最低限、掃除をする（契約で専門的なクリーニングが必要な場合を除く）
- 決済書類にサイン
- 買主に鍵を渡す
これらの準備をして、スムーズな引き渡しを目指さなくてはなりません。
特に決済書類への署名は最重要事項ですから、忘れないように、タイトル会社とよく連携をとるようにしましょう。
ここまででFSBOの場合に売主がやることが結構なボリュームになることが分かります。
特に本日お伝えした、期限が絡むものに関してはカレンダーに全ての期限を記入するようにしましょう。
。。。
かくしてFSBOも時間と労力を費やすことをいとわない場合、検討の余地が大いにあります。
FSBOの場合、メリットは
- より多くの利益を得られる可能性がある
- マーケティングや内覧の完全なコントロール
- 自分のペースで進められる
で、デメリットは
- 複雑な手続きを一人で行う必要がある
- 法的リスクがある
- 時間と労力がかかる
です。
家の売却は大きな決断で、一人で進めるのは大変かもしれません。
けれども専門家のサポートが欲しいけど、それ以上に費用は抑えたいと思うのなら、検討の余地があると思います。
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