Assumption of Mortgage（モーゲージの引き継ぎ）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産金融系の用語についてお伝えしています。

今日は「Assumption of Mortgage（モーゲージの引き継ぎ）」についてです。

「Assumption（アサンプション）」

という単語の意味にはいろいろありますが、アメリカ不動産金融関連で「Assumption（アサンプション）」という言葉が出てきたら、それは大抵「引継ぎ」の意になります。

そもそもが不動産取引においてモーゲージを「引き継ぐ」という選択肢はあまり耳にしないかもしれませんが、非常に有効な手段です。

特に金利が低いときにローンを組んでいる場合、このモーゲージの引き継ぎが大きなメリットをもたらします。

Assumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ）について具体的に見ていきましょう。

「Assumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ」とは、物件の購入者が売主の住宅ローンをそのまま「引き継ぐ」ことを指します。

通常、物件を購入する際は、新たに住宅ローンを組む必要があります。

けれどもAssumption（アサンプション）の場合は、売主が持っていたローン条件のまま引き継げるため、特に金利が低い場合に購入者にとって有利な選択肢となります。

たとえば、現在の市場金利が6%だったとしましょう。

けれども過去に売主がその物件を購入した際に4%でモーゲージを組んでいた場合、その低い金利でローンを引き継ぐことができれば、2%の差が長期的に大きなコスト削減につながります。

この「Assumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ）」が可能な条件下では、購入者は新たに市場金利でローンを組むよりもずっと有利な条件で物件を購入できるのです。

「Assumption of Mortgage」の例をいくつか挙げて、さらに詳しく見ていきましょう。

例えば、ある夫婦が10年前に金利4%で30年の固定金利ローンを組んで家を購入したケース。

現在の市場金利は7%に上昇しているため、もしこの家を売る際にAssumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ）」を利用すれば、購入者は7%ではなく、より低い4%の金利でローンを引き継ぐことができます。

これにより、購入者にとって非常に大きな経済的メリットが生まれます。

売主としてもこの低金利を売り物にして、より高い価格で家を売る交渉材料にすることができるわけです。

別の例で、家族が急な転勤で家を売却しなければならない場合。

家主は市場金利が非常に低い時期にローンを組んでいたため、Assumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ）を提案することで、購入者にとって魅力的なオファーになります。

購入者は新たにローンの審査を受ける必要があるものの、条件が整えば低金利を引き継げるために結果として月々の支払いが抑えられます。

かくして、このような状況では、売主も購入者も双方に利益をもたらす結果となるのです。

そこで

「どんな場合でもAssumption of Mortgageは可能なの？」

といえば、すべてのローンが引き継ぎ可能なわけではありません。

Assumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ）が許可されるかどうかは、ローン契約の条件によります。

多くのローンには「Due on Sale（売却時返済条項）」という条件が含まれており、この条項がある場合は売主が家を売ると同時にローンの全額返済が求められるのです。

そのため事前にローン契約の内容を確認し、Assumptionが可能かどうかを確認する必要があります。

そしてAssumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ）の手続きについていえば、Assumption（アサンプション）が許可された場合でも購入者は売主のローンをそのまま引き継ぐためにいくつかのステップを踏む必要があります。

まず購入者は売主が契約している金融機関と直接交渉し、審査を受ける必要があるのです。

そこで購入者の信用度や収入状況が評価され、引き継ぎが認められるかどうかが判断されます。

かくして購入者が審査に通過すれば、売主のローンが正式に引き継がれ、購入者はその後ローンを返済していくことになります。

そしてAssumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ）にはもう一つのメリットがあります。

それは、手続きが比較的簡単であることです。

通常ローンを組む際には新たにローン契約を交わし、様々な書類の提出や審査が必要です。

けれどもAssumption（アサンプション）の場合、既存のローン契約を引き継ぐだけなので手続きが少なく、手間が省ける場合があります。

ただしこれは金融機関やローン契約の内容によって異なるので、事前に確認することが重要です。

それでは、もう少し複雑なケースを考えてみましょう。

例えば、夫婦が共同でローンを組んでいた場合です。

夫が単独で家を売却する際、購入者が夫のローンをAssumption（アサンプション）しようとする場合、共同ローンであったために追加の手続きが必要になることがあります。

また夫婦が離婚した場合でも、元配偶者の持っていたローンをAssumption（アサンプション）することが可能ですが、その際にも同様の追加手続きが必要となることがあります。

かくして、Assumption（アサンプション）にはさまざまな条件が絡むことがあるため、詳細な確認が必要です。

そしてAssumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ）のデメリットについても見ておきましょう。

最も大きなデメリットは、購入者が引き継ぐローンの残高が物件の販売価格をカバーできない場合です。

例えば、物件の販売価格が$300,000で売主のローン残高が$200,000の場合、購入者は差額の$100,000を別途支払わなければなりません。

この差額を現金で支払うか、新たにローンを組む必要があるためAssumption（アサンプション）だけでは物件の購入資金をすべて賄えない場合があります。

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かくして、Assumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ）は大きなメリットがある一方で慎重な計画が必要です。

何よりも売主と購入者の両方にとって有利な取引となるよう、ローン契約や手続きについてしっかり確認することが大切。

また金融機関との交渉や審査も避けては通れないため、適切なサポートを受けることも大切です。

Assumption of Mortgage（アサンプション オブ モーゲージ）は市場金利が高い時期に非常に有効な戦略です。

ただし前述のようにすべてのローンで可能なわけではないため、事前にローン契約を確認して条件を満たしているかどうかを確かめることが必要です。

かくして、Assumption of Mortgageは知っておくだけで選択肢が広がる手段なのです。