こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
久しぶりに、不動産用語について項を上げています。
今日は「Depreciation（減価償却）」についてです。
不動産投資を行う際、減価償却は非常に重要な概念です。
「減価償却とはよく聞きますが、実際のところ、分かったようでよく分かりません」
という、初心者の方々のお声をよく聞きますが、特に税務上のメリットを理解することで、不動産投資の収益性を高めることができます。
本項では減価償却の基本的な仕組みやその効果、具体的な例を交えながら詳しく見ていきましょう。
「Depreciation（減価償却）」
とは、簡単に言えば
「資産の価値が時間とともに減少すること」
を意味します。
不動産などの資産は長期間にわたって使用されますが、その使用に伴い、建物や設備の価値が徐々に低下していくとの概念です。
減価償却はこの価値の減少を計算し、会計上や税務上で費用として計上することができる仕組みになります。
特に不動産投資では、この減価償却を利用することで、課税所得を減らすことができるため、節税効果が期待できるのです。
たとえば、ある不動産投資家が$500,000の投資用不動産を購入したとしましょう。
建物部分の価値が$400,000で、土地部分の価値が$100,000と評価されたとします。
減価償却は「建物部分」だけに適用されるため、土地の価値は減価償却の対象外です。
IRS（アメリカ内国歳入庁）の規定では、住宅用不動産の場合、27.5年で減価償却を行います。
したがって$400,000の建物を27.5年で割ると、毎年約$14,545が減価償却費として計上されることになります。
ここで、具体的なメリットについて見ていきましょう。
まず、減価償却によって課税所得を減らすことができるのが大きなポイントです。
先ほどの例では、毎年$14,545が減価償却費として計上されます。
もし投資家がその年に得た賃貸収入から、この減価償却費を差し引くことで、課税対象となる所得が減少します。
単純計算で、
「当年の家賃収入が$14,000だった」
というのであれば、課税所得は
-$545（$14,000 - $14,545）
のマイナスで、ここに発生する税金はゼロです。
このように、不動産から得た収入に対して支払う税金を減らすことができるのです。
そこで、減価償却がどのように計算されるのかを具体的に見ていきましょう。
一般的な減価償却方法には、主に「定額法」と「定率法」があります。
定額法では、毎年一定の額が減価償却として計上されます。
これは、先ほど説明したように、建物の価値を使用年数（住宅用不動産なら27.5年）で割ることで算出されます。
一方、定率法では、毎年の減価償却費が残存価値に基づいて計算されるため、最初の数年間に多くの減価償却費が計上され、後の年には少なくなります。
ただしアメリカでは、住宅用不動産に関しては定額法が一般的に使用されています。
そして
「減価償却を行わなかった場合はどうなるのか？」
というと、実は減価償却を行わない選択肢もありますが、これはあまり推奨されません。
なぜなら、減価償却は税務上の合法的な節税手段であり、利用しないことで不要な税金を多く支払ってしまう可能性があるからです。
また減価償却を行わなかった場合でも、不動産を売却する際には「減価償却を行った」とみなされるため、結局は税金を支払うことになります。
そこで、毎年の減価償却費を正確に計上することが大切になります。
加えて、減価償却がどのように投資家にとって有利な手段であるのかを、もう少し具体的に掘り下げてみましょう。
たとえば、ある投資家が年間$50,000の賃貸収入を得ているとします。
この収入に対して通常の税率で課税されると、多くの税金がかかります。
しかし、減価償却費として$14,545を計上することで、課税所得は$35,455に減少します。
その結果、支払う税金も少なくなり、投資家の手元に残る利益が増えるのです。
。。。
かくして、減価償却を活用することで長期的に安定したキャッシュフローを確保しつつ、税金の負担を軽減することができます。
ただし、減価償却には「減価償却の取り崩し（Depreciation Recapture）」という概念もあります。
これは不動産を売却する際に、減価償却として計上した費用が「所得」として再評価され、課税される仕組みです。
たとえば10年間にわたり毎年$14,545を減価償却費として計上していた場合、総額で$145,450が減価償却されていることになります。
物件を売却する際、この$145,450分が課税対象となり、最大25%の税率で課税されることがあります。
つまり、減価償却は短期的な節税効果がある一方で、売却時には取り崩しが発生することを覚えておく必要があります。
「取り崩しを回避する方法はあるのか？」
というと、完全に回避することは難しいですが、「1031交換（テンサーティーワン エクスチェンジ）」と呼ばれる手法を使うことで取り崩しを繰り延べることが可能です。
1031交換は不動産を売却した際に得た利益を別の不動産に再投資することで、課税を繰り延べることができる仕組みです。
この手法を活用することで減価償却の取り崩しによる税負担を避けつつ、不動産投資を続けることができます。
ここまでの減価償却に関連するメリットとリスクを整理してみましょう。
メリット：
- 毎年の税負担を軽減できる
- 不動産投資のキャッシュフローを安定させる
- 節税効果を活用して資産を増やすことができる
リスク：
- 売却時に減価償却の取り崩しが発生する
- 取り崩しによって予想外の税金が発生する可能性がある
ちなみに、減価償却は賃貸物件だけでなく、商業用不動産やオフィスビルなどさまざまな不動産に適用されます。
特に商業用不動産の場合、建物の寿命が住宅用よりも短いため、より短期間で大きな減価償却が可能です。
実際のところ、住宅用不動産は27.5年で減価償却しますが、商業用不動産は39年にわたって減価償却を行います。
これはアメリカの税法（IRS規定）に基づいており、商業用の建物や設備は39年間で価値が減少すると見なされます。
そうすると、商業用不動産に対して適用される39年の減価償却期間、住宅用よりも長いですが、商業物件の方が設備や改装に関する特定の加速償却が認められる場合もあります（コストセグリゲーション技術を適用した場合）。
その場合、商業用不動産投資家は早期に節税効果を享受できるため、短期間での利益を最大化できる可能性があるというわけです。
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