2024年10月：雇用成長と金利の動向

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近の雇用統計結果を受けて、アメリカ不動産市場も多少ざわついているようです。

最近の雇用成長に関するレポートは、予想を大きく上回るものでした。

これにより、金融市場は少なくとも11月の会合で中央銀行が積極的に金利を引き下げることはないだろうと考えているようです。

本項ではこの雇用データがどのように住宅市場に影響を与えるか、そして今後の金利の見通しについてみていきましょう。

米国経済に対する意味合い

まず、雇用成長が予想以上に強いことは経済にとって良いニュースです。

けれども、それが即座に住宅市場に良い影響を与えるかと言うと、必ずしもそうではありません。

なぜなら金利は依然として高い水準にあり、これは住宅購入者にとって大きな負担だからです。

例えば、9月の雇用成長は25万4,000件と予想を大きく超えました。

特に、レジャーやホスピタリティ、医療、政府分野での増加が目立ちます。

一方で、製造業や臨時雇用サービスなど、いくつかの業界では引き続き雇用削減が見られました。

このような雇用の増減が住宅市場にどのように影響するのかと聞かれることがありますが、基本的に雇用の増加は消費者の購買力を高めるため、長期的には住宅市場にプラスの影響を与えると考えられます。

ただし、ここで注意すべき点は金利です。

住宅ローン金利は雇用データが発表された後に急上昇し、10年物国債の利回りは8月以来の高水準である4.01％に達しました。

これにより30年固定金利の住宅ローンは10月7日時点で6.62％まで上昇。

住宅ローンを組む際には、この金利の動向が非常に重要（住宅購入を考えている人にとっては金利の動きが大きな関心事）です。

「それでは、金利は今後どうなるのか？」

となると、金利は今後数週間で安定し、年末までには徐々に下がる可能性が高いですが大幅な低下は期待できないのではないでしょうか。

具体的には、11月のFOMC会合では、中央銀行が金利を50ベーシスポイント（0.5％）引き下げる可能性はほぼなく、25ベーシスポイント（0.25％）の引き下げが現実的なシナリオとなっています。

住宅市場のセンチメント（消費者の感情）

それを前提に、住宅市場のセンチメント（消費者の感情）がどう変わっているかを見てみましょう。

9月の住宅購入センチメントがFannie Maeの調査によると、過去2年で最も高い水準に達しました。

これは、住宅ローン金利が9月の大部分で低水準を維持していたことが一因です。

消費者は将来の金利低下を期待しているため、今後12ヶ月以内に金利が下がると予想する人の割合は42％に増加しました。

また賃貸から購入への移行を考えている人も増えており、これは市場にとって良い兆しです。

「今が住宅を購入するタイミングなのか？」

となると、金利が下がることを見越して、今から準備を始めるのが賢明だと思います。

市場が活発になる前に準備を整えることで、より有利な条件で購入できる可能性が高まります。

また、建設活動にも注目する必要があります。

8月の米国の建設支出は3ヶ月連続で減少しましたが、これは供給と需要のバランスを見極めるための調整です。

特に、新しい一戸建て住宅の建設支出が1.5％減少しました。

これにより、「住宅供給が不足しているのではないか？」と心配する方もいるかもしれませんが、多くの専門家は年末までに建設活動が回復すると予想しています。

これに加えて、賃貸市場にも目を向けてみましょう。

全米アパート賃貸の成長は依然として鈍化しており、空室率は2020年8月以来の高水準に達しました。

これは新しい物件が多数市場に投入されたことが一因です。

賃貸価格は全国的にわずかに減少しており、特にサンベルト地域（南部と西部の温暖な地域）では多くの新しい集合住宅が供給されています。

例えばカリフォルニア州では9月の中位賃貸価格が前年同月比で0.4％減少しました。

賃貸市場が今後どうなるかについても興味がある方が多いと思いますが、おそらく2025年には供給が安定し、賃貸価格の上昇が再び見られるのではないでしょうか。

。。。

かくして、現時点では金利が高水準にあるため住宅購入を急ぐ必要はありませんが、今後の金利低下に備えて準備を進めることが大切だと思います。

私(佐藤)の近所を見回しても、

「早く自宅を購入したい」

「もう少し金利が下がったら」

「もう少し供給が増えて選択肢が増えたら」

と、物件購入のタイミングを手ぐすねを引いて待ち続ける人々が数多くいます。

すなわち隠れ需要は確かにそこにあり、大多数が納得する材料が揃った途端（たとえばさらなるモーゲージ金利の下げ）、その待ち続けたリベンジ需要なるものが一気に市場に吹き出てくると思うのです。

そのほんの少し先の未来を推し量る要素は、

「このまま年末に向け、予想通りに金利が落ち着いてくるか否か」

です。

特に11月のFOMC会合が重要なカギになると思いますが、大統領選も含めて、なんともインパクトの大きい11月となりそうです。

引き続き、市場を注視していきましょう。