こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日は家賃のとりっぱぐれについて、その流れをお伝えしてきました。
一連の流れは昨日お伝えしたとおりなのですが、現実には
「家賃回収がなされなかった」
というパターンは少なくありません。
このあたりは私(佐藤)自身も経験していますが、残念ながら回収の成功率は100%ではないのです。
かといって、何もせずに
「いいですよ。夜逃げオッケー」
というわけにはいきませんから、オーナーとしては迅速な行動は起こさねばなりません。
そこで今日はオーナー自身が回収業者を雇うパターンについて、深くみていきましょう。
「家賃未払いで逃げられてしまった場合に、回収するための具体的な方法」
について、コレクションエージェンシー（回収業者）の利用を軸に手続きの流れや回収の成功率、費用感についてお伝えしたいと思います。
問題の発生から最初の一歩まで
まず、テナントが家賃を未払いのまま退去したことに気づいたとき、多くのオーナーは動揺するものです。
「このまま泣き寝入りするしかないのか？」
という気持ちが湧くのも当然。
けれども解決への第一歩は、冷静になることです。
重要なのは、状況を把握し、適切な手続きを進めること。
自分で解決を試みるのも悪くはありませんが、それよりも余計なリスクは取らずに、コレクションエージェンシーに依頼するようにしましょう。
回収業者への連絡
まず最初に、信頼できるコレクションエージェンシーを探します。
Googleで検索する、他のオーナー仲間からの紹介を受ける、不動産弁護士に相談するなど、選択肢はいくつかあります。
そして見つけたエージェンシーに連絡をしたら、次は具体的な状況を説明します。
「テナントの名前や退去した時期、未払い額」
など、正確な情報を提供することが大切です
このとき、以下の書類があるとスムーズです（というか、求められると思います）。
- 賃貸契約書
- 支払い履歴や未払い額の記録
- 家賃未払いの通知（もし送っていればそのコピー）
最初の相談時には、回収可能性や手続きの流れ、費用感についても確認しておくと安心です。
業者との手続き
エージェンシーと相談の結果、依頼を決めた場合には、正式な契約を結びます。
契約内容には、業者が行う手続きや成功報酬の割合が明記されています。
一般的には、回収に成功した場合、未払い額の20%～50%が業者への報酬となります。
それ以外にも手付金として$200～$300を支払う場合もあります。
「高いな」と思うかもしれませんが、自分で回収活動を行う時間や労力を考えると十分価値のある投資ではないでしょうか。
業者は契約後、すぐに回収活動を開始します。
具体的には、テナントの現在の住所や連絡先を調査し、交渉を始めるのです。
必要に応じて、クレジットスコアへの登録や法的通知の送付も行われます。
進展と結果の可能性
こうして回収活動が始まると、次のような結果が考えられます。
- テナントと連絡が取れる場合
業者がテナントと合意を取り付け、分割払いまたは一括払いで未払い額が回収されるケースです。
テナントが比較的協力的であれば、この方法が最もスムーズです。
- テナントと連絡が取れない場合
この場合、業者はさらに詳細な調査を行います。
新しい雇用先や住所を突き止めることで、回収の可能性を探ります。
- テナントが支払いを拒否した場合
ここでクレジットスコアに未払い情報を登録したり、裁判を起こすことが選択肢に入ります。
裁判所が回収命令を下すと、給与差し押さえ（Wage Garnishment）など、法的手段が取られることもあります。
回収できる可能性と費用について
未払い家賃を完全に回収できるかは、ケースにより、以下の要因が成功率に影響します。
- テナントの収入や雇用状況
- テナントの居場所が特定できるか
- 未払い額の大きさ
一般的な成功率は30%～70%とされており、回収額が高額であるほど、またテナントに収入があるほど成功の可能性が高まることになります。
また前述と一部重なりますが、費用については、以下のような構造が一般的です。
- 成功報酬型
回収額の20%～50%を成功報酬として支払います。
- 固定料金型
回収の成否にかかわらず、$200～$500程度の料金を支払います。
- ハイブリッド型
固定料金と成功報酬を組み合わせたモデルです。
様々なパターンがありますので、自分のケースに合った料金プランを選ぶことが重要です。
事前にできる予防策
最後に、未払い家賃の問題を防ぐための予防策をいくつかみておきましょう。
- 慎重なテナント審査
テナントの信用情報や収入証明を確認し、信頼できる相手を選びましょう。
- 十分なセキュリティデポジット
家賃2か月分程度のデポジットを設定することで、未払いリスクを軽減できます。
- 明確な契約書
未払いが発生した場合のペナルティや法的措置について契約書に明記しておきましょう。
。。。
家賃未払いの問題はオーナーにとって大きなストレスとなりますが、適切な手順を踏むことで回収の可能性を高めることができます。
未払い家賃の回収に悩むオーナーの方々にとって少しでも役立てば幸いです。
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