ミックスユース物件はありか

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先日、下のようなご質問を頂きました。

ここではAさんとします。

「商業施設の上に住むミックスユース物件に興味があります。便利そうですが、何か気をつけることはありますか？」

確かに、こうした物件は近年注目を集めています。

商業施設の上に住む「ミックスユース物件」とは、ひとつの建物内に複数の用途が共存する形態の不動産を指し、具体的には建物の下層階に商業施設（店舗や飲食店、オフィスなど）があり、上層階に住居スペースが設けられている物件です。

居住者は日々の生活に必要なサービスやお店に非常に近い環境で暮らすことができます。

私もこれまでにいくつかのミックスユース物件を取り扱ってきました。

その経験から、Aさんに具体的なメリットとデメリットをお伝えしました。

まずはメリットから。

利便性が抜群

例えば、地上階にある店舗に直行できる生活は多くの方にとって魅力的です。

朝、コーヒーショップで一杯飲んでから出勤したり、日用品が切れてもエレベーターを降りるだけで購入できるのは大きな利点です。

さらに雨の日や寒い日にも外出する必要がないため、快適な生活が送れるのもポイントです。

これがAさんに伝えた最初のポイントでした。

また、子育て世帯にとっても、スーパーやドラッグストアが近いことは時短に繋がり非常に便利です。

地域の活気が楽しめる

こうした物件は、都市部の便利なエリアに多くあります。

カフェやレストランが集まることで、日々の生活が華やかになります。

また、地元のイベントやコミュニティ活動に自然と参加しやすくなるため、地域の活気を身近に感じることができます。

「住む場所そのものが“行きつけ”になる」

そんなことが起こり得ます。

たとえば、地元のアートフェアやフードフェスティバルが開催されるエリアでは、住民同士の交流も深まり、暮らしがより充実します。

次にデメリット。

騒音の問題

率直に、ミックスユース物件の場合は閑静な住宅とは言えません。

例えば夜遅くまで営業しているバーの上に住むと、想像以上に騒音が気になるかもしれません。

特に、週末やイベント時には音楽や話し声が響くことがあります。

これは、新築物件であってもミックスユース物件あｈ防音対策が十分でないケースが多いことが多いからです。

そこでミックスユース物件の内覧時には、昼間だけでなく夜の様子も確認することが重要です。

さらに、交通量の多いエリアでは、車のクラクションやエンジン音が気になることもあります。

夜間の騒音に敏感な方には、こうした環境はストレスになる可能性がありますので、特に小さいお子さんのいるご家庭ではマイナス面になりがちなのではないでしょうか。

臭気のリスク

また、レストランの上に住む場合は調理の匂いが気になることがあります。

例えば焼肉店やフライドチキンの店舗が下にある場合、換気設備が不十分だと煙や油の匂いが部屋に入ってくる可能性があります。

特に換気設備が不十分な建物では、部屋にまで匂いが届くケースもあるものです。

また定期的なメンテナンスがされていない場合、配管やダクトに溜まった油脂が火災の原因になるリスクもあります。

この点は安全面でも注意が必要です。

経済的な誘惑

ちなみにの話にもなりますが、ターゲットやショッピングモールの上に住むと、つい無駄遣いが増えてしまう人もいます。

実際に、過去のお客様からも「家計の管理が難しくなった」という声すら聞くものです。

便利すぎる環境はかえって家計に負担をかける可能性があるため、小話のレベルながらも心に留めておく必要があるかもしれません。

特にセールや新商品のプロモーションが頻繁に行われるエリアでは、衝動買いのリスクが高まります。

笑い話にもなり得るものですが、欲しいものがすぐ手に入る環境では予算管理をしっかり行う必要がある、というわけです。

売却の難しさ

そして不動産投資の意味も添えるとここが最も重要かもしれませんが、ミックスユース物件は購入する際に人気が高い一方で、売却時には苦労するケースがあります。

特に、住宅部分の価値が商業部分の影響を受けることがあるためです。

例えば、大きなリテール店が撤退した場合、そのエリア全体の魅力が低下することもあります。

また、商業施設が新たなテナントを誘致するまでの期間、周辺の雰囲気が寂しくなり、不動産価値に影響を与える可能性もあるのです。

さらにコンドミニアムの場合、管理費や修繕積立金が商業部分との共有部分に関連して高額になることがあり、これが買い手にとって負担になることもあります。

。。。

とどのつまり、ミックスユース物件を選ぶ際は実際に現地を訪れ、生活のイメージを具体的に持つことが大事になります。

また、騒音や匂いのリスクを抑えたい場合、なるべく飲食店よりも店舗やオフィスの上に位置する部屋を選ぶ必要があります。

さらに、エリア全体の将来性や商業施設のテナント構成についても調査を行う必要があるでしょうし、投資視点でいえば、長期的な視点で価値を見極めることがことさら重要になるわけです。

その一方で、世帯よりもむしろ独身であればこのようなミックスユース物件もありではないでしょうか。

独り身であれば家族と暮らしていない分、自分のライフスタイルで暮らす場所も選べます。

特にリモートワークも充実する昨今、自分が気に入った土地柄かつミックスユース物件が自分好みにマッチするようであれば、大いに選択肢になり得ると思うのです。