こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
セカンドホーム（別荘や投資用住宅）の売却時に発生する「キャピタルゲイン税」について、その仕組みや節税方法を分かりやすく見ていきましょう。
セカンドホームを購入された方の多くは、「休暇を楽しむため」あるいは「投資目的」で物件を所有されていることと思います。
ところが、いざ物件を売却するときに注意が必要になるのが、このキャピタルゲイン税なのです。
キャピタルゲイン税とは、簡単に言うと、資産を売却した際に得られる利益に対して課せられる税金のことです。
例えば、30万ドルで購入した物件を50万ドルで売却した場合、差額の20万ドルに対して税金がかかります。
この税率は、保有期間によって変わります。
物件を1年未満で売却した場合は通常の所得税と同じ扱いになりますが、アメリカでは1年以上所有した場合は長期キャピタルゲイン税が適用され、所得に応じて0%、15%、20%のいずれかの税率で課税されます。
さて、ここで気になるのは、どのようにしてこのキャピタルゲイン税を節税、あるいは回避できるのかということですよね。
実は、キャピタルゲイン税にはいくつかの合法的な節税方法があります。
まず代表的なのが「1031交換（1031 Exchange）」という制度です。
この制度を使うと、売却で得た利益を別の投資物件に再投資することで、キャピタルゲイン税を繰り延べることができます。
例えば、75万ドルで購入した物件を100万ドルで売却し、その利益を新たな投資物件に再投資すると、25万ドルの利益に対する税金支払いを先送りできるのです。
ただし、この制度を利用するには
「対象物件が投資目的であること」
そして
「一定期間内に取引を完了すること」
などの厳しい条件を満たす必要があります。
次に検討したいのが、物件を「賃貸物件」として活用する方法です。
特に短期レンタルの場合、人気の観光地であれば高い収益を見込める可能性があります。
長期的な賃貸もまた安定した収入源になりますが、その分メンテナンスやテナント対応の手間は避けられません。
また、節税のために効果的なもう一つの方法として、セカンドホームを一定期間「主たる居住地（Primary Residence）」として利用する方法もあります。
アメリカでは主たる居住地として2年間以上住んだ家を売却した場合、独身であれば25万ドルまで、夫婦であれば50万ドルまでのキャピタルゲインが非課税になります。
これは、今後数年以内にセカンドホームの売却を考えている方にとって非常に有効な方法です。
ただし夫婦共同で申告する場合、両方がその家に居住していたことを証明する必要があるなど、条件が細かく決められているため、注意が必要です。
このように、キャピタルゲイン税を節税する方法はいくつかありますが、それぞれの方法には条件や注意点があります。
皆さまが最適な節税方法を見つけられるよう、弊社でも情報提供とサポートをしてまいりますので、お気軽にご相談ください。
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