こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今回は不動産投資において重要な、「5年ルール」の崩壊について解説していきます。
不動産を購入する際によく言われるアドバイスに「最低でも5年は住むと投資額を回収できる」というものがあります。
けれども2025年の市場では、このルールがもはや通用しなくなっています。
その理由は、高止まりした住宅ローン金利、増加する取引費用、さらに伸び悩む住宅価格という3つの要因が投資額の回収期間を大幅に延ばしているからです。
現在の全米平均の住宅価格上昇率は年3.8％で、2021年の17.9％という急激な上昇と比較すると、かなり控えめな数字になっています。
たとえば、2025年に全米の中央値である約40万ドルの家を購入した場合、10％の頭金を用意したとしても、投資額を回収するには約10年かかる計算です。
さらに取引費用（エージェント手数料や登記税）が住宅価格の4％前後を占めていることも、回収期間を長くする要因となっています。
そして、一部の都市ではすでに住宅価格の下落が始まっています。
特にサンフランシスコやマイアミ、テキサス州オースティンでは、前年に比べ約8～11％も住宅価格が下落しているのです。
これらの地域で2025年に物件を購入すると、「マイナスのエクイティ（負の資産）」状態に陥りやすくなります。
このような状況下では最低でも8年、場合によっては10年以上物件を保有しないと投資コストを回収できない可能性があります。
そうすると、これから不動産投資を検討する場合は
- 住宅市場の動向を地域ごとに細かく把握する
- 購入時の頭金を多めに用意することでリスクを軽減
- 長期間の保有を前提として、資金計画を立てる
これらがポイントです。
もちろんこのような状況でも、不動産は安定した投資対象であることに変わりありません。
けれども2025年以降に物件を購入する場合は従来の「5年ルール」に囚われず、地域や市場状況に合わせて柔軟に戦略を練る必要があるだろうと思います。
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