通常賃貸 vs Airbnb運用の実質利回り

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「通常の賃貸とAirbnb、どちらが運用成績がよいですか？」

とはよく頂く質問です。

私もAirbnbは頻繁に使いますが、ホテルにはない便利さがあります。

特に家族で旅行に行く方々のほとんどは、キッチンを始めとする生活に必要な環境が整っているAirbnbを選ぶのではないでしょうか。

そこで今回はテキサス州ダラスに実在する戸建て物件を例に、通常の年間契約の賃貸として運用する場合と、Airbnbのような短期レンタルサービスで運用する場合の成績を比較してみましょう。

まず、実際の物件の基本情報です。

• 場所：テキサス州ダラス市郊外（プレイノ地区）
• 物件タイプ：戸建て住宅
• 価格：$350,000
• ベッドルーム：3部屋
• バスルーム：2.5室
• 建築年：2010年
• 床面積：約170平米（約1830平方フィート）

年間賃貸として運用する場合の想定

まずは一般的な年間契約による賃貸を考えます。

ダラス郊外のPlano地区では、3ベッドルームの戸建ての月額賃料相場は約$2,500程度です。

年間の収益を計算してみましょう。

• 月額賃料：$2,500
• 年間収入：$2,500 × 12ヶ月 = $30,000
• 空室率：約5%を想定（年間で約2週間） → $30,000 × 95% = $28,500

さらに管理料（約8%）と固定資産税・保険料（合計約$7,000）を考慮します。

• 管理料：$28,500 × 8% = $2,280
• 固定資産税・保険料：$7,000
• 実質収入：$28,500 - ($2,280 + $7,000) = $19,220

実質利回り：$19,220 ÷ $350,000 ≈ 5.49%

年間契約賃貸の利点は、運営管理が比較的簡単で安定したキャッシュフローが期待できることです。

Airbnbとして運用する場合の想定

一方、Airbnbで運用する場合、短期滞在者向けの賃貸としての利回りがどう変わるかを検討します。

プレイノ地区での短期滞在の1泊あたり料金は約$200です。

年間稼働率を約65%と控えめに設定すると、

• 年間稼働日数：365日 × 65% ≈ 237日
• 年間収入：237日 × $200 ≈ $47,400

ただし、Airbnb運営には清掃費、管理手数料（約20%程度）が必要です。

• 運営費用：$47,400 × 20% = $9,480
• 固定資産税・保険料：$7,000
• 差引後の実質収入：$47,400 - ($9,480 + $7,000) ≈ $30,920

さらに家具購入費やリネン交換等の初期投資・運営コストを考慮する必要があります。

実質利回り：$30,920 ÷ $350,000 ≈ 8.83%

比較しての考察

【年間契約型】

• 安定性が高く管理が比較的容易
• 実質利回りは約5.49%

【Airbnb型】

• 収益性が高くなるが、管理手間とコストが増加
• 実質利回りは約8.83%

。。。

かくして、安定性を重視する投資家には年間契約賃貸、より高収益を求める投資家にはAirbnb運営が適していることが分かります。

実際には上記の試算には都度発生する修繕費用が考慮されなくてはなりませんが、優位性を語る上でのイメージを持つには十分ではないでしょうか。

Airbnbの場合、HOA（ホームオーナーズアソシエーション）や自治体の決定により

「今後、ここら一帯では民泊は禁止とする」

といったリスクが伴う部分はありますが、それでも以上は通常の年間賃貸に切り替えればよいとすれば、Airbnbの優位性は大いに検討する余地があろうかと思います。