再燃か反転か：6月の回復と山火事後のアルタデナ・パリセーズ市場

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今日は2025年6月のカリフォルニア州住宅市場動向と、1月の南カリフォルニア山火事から半年経過後のアルタデナ／パシフィック・パリセーズ地区の状況を見ていきましょう。

市場の回復傾向

2025年6月の既存一戸建て住宅の成約件数は、季節調整済み年換算値で264,260件となりました。

前月の254,190件から4.0％増加し、2024年6月の264,960件からはわずか0.3％の減少にとどまっています。

6月の販売件数は3か月連続の減少を反転させる回復傾向を示したものの、年初からの合計件数は前年同期比0.2％の微増。

先月7月以降に市場活動が停滞すれば前年実績を下回っていた可能性もあり、引き続き注視が必要です。

待機中の契約（ペンディングセールス）は前年同月比で7か月連続の減少となり、2025年1月以来の最大落ち込みを記録しました。

直近数週間にかけてモーゲージ金利が上昇しているため、7月、8月の需要はなお軟調が予想されます。

価格動向と需給バランス

6月の州全体の中央値住宅価格は$899,560で前月比0.1％、前年同月比0.1％の微減となりました。

$900,000の大台を約3か月ぶりに割り込み、歴史的な平均上昇率0.8％を大きく下回る結果です。

在庫指数（UII：Unsold Inventory Index）は3.8か月で、前月と同水準ながら前年同月の3.0か月から拡大しています。

アクティブな売出し件数は前年同月比で40％超の増加を記録し、68か月ぶりの高水準。

販売価格とリスト価格の比率（Sales-to-List Price Ratio）は99.3％と、買い手の交渉力がやや高まっていることを示唆します。

地域別のポイントは下のとおりです。

• 北部遠隔地（Far North）は13.7％の大幅な販売件数増加を達成し、全7郡中5郡で二桁伸長。
• セントラルコーストは11.4％増で続き、観光地人気とセカンドハウス需要が根強い。
• 南カリフォルニア（1.9％増）とサンフランシスコ湾岸地域（1.0％増）は小幅増。
• セントラルバレーのみ0.8％の減少となり、穀倉地帯の経済回復が遅れていることが影響。

1月の大規模山火事から半年後の市場動向は、想定通り劇的な落ち込みを示しています。

アルタデナ

• 年初からの成約件数は前年同期比54.8％減少。
• 中央価格は2024年の$1,425,000から$867,500へ39.1％の急落。
• 1月12日時点での売却件数は172件（前年同期は6件）、売出し件数は348件（前年同期は1件）に急増。

パシフィック・パリセーズ

• 成約件数は前年同期比83.8％減。
• 中央価格は2024年の$3,310,000から$2,525,000へ23.7％低下。
• 売却件数は94件（前年同期は1件）、売出し件数は312件（前年同期は1件）と、市場に大量の被災地物件が放出。

これらの数字は再建の見通し不透明感や保険料高騰への警戒感が強く、買い手が慎重姿勢を崩していない証拠です。

被災地の土地売却を優先する所有者が増える一方、再建を目指す資金力のある投資家にとっては選択肢が広がる局面とも言えます。

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かくして、今後の考えられる展望と戦略としては

1. モーゲージ金利の動向を注視し、6.8％台前半に下がる局面で買いチャンスを狙う。
   
2. 在庫増加が続く中、交渉力を活かして価格・条件面で有利な取引を検討する。
   
3. パシフィック・パリセーズやアルタデナの被災地では、再建計画を持つ投資家同士の共同購入・共同開発スキームが有効。
   
4. 地域別の販売回復ペースを分析し、リスク分散のためポートフォリオを南北地域や都市部・農村部で組み合わせる。

というあたりでしょうか。

2025年6月の回復傾向と山火事影響下の地域特性を踏まえ、アルタデナ／パシフィック・パリセーズ地区では買い手も売り手も結構なレベルの技術が必要となりそうです。