「ロックイン効果」で停滞するアメリカ住宅市場の行方

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産には

「Lock-in Effect（ロックイン効果）」

という言葉があります。

「ロックイン効果」とは、

「住宅ローン金利が低かった時期に物件を購入した人が現在の高いローン金利を避けるために引越しを控える現象」

のことです。

Bankrateによる最新の調査によると、2025年に米国の住宅所有者の54％が「どのような金利になろうとも家を売る気はない」とのこと。

昨年より12％も増えたこの数字は、非常に興味深いものです。

なぜ、これほどまでに住宅所有者は慎重になっているのでしょうか？

理由は明白で、多くの住宅所有者はパンデミック期に歴史的に低い金利で住宅ローンを組んだため、現在の6～7％という高い金利と記録的に高い住宅価格を目の当たりにして

「引っ越す理由が見つからない」

という状態になっているのです。

具体的に見ると、現在3％以下の低金利ローンを組んでいる人の41％は「どんな金利でも再購入を考えない」と回答しています。

低い金利を維持することで、生活費の中でも最も大きな割合を占める住宅コストを低く固定できるからです。

私自身、実際に多くのお客様から

「売りたいけど、売ったあとに購入する次の住宅のローン金利が高すぎて無理」

と言われるケースが増えています。

特に初めて住宅を購入する人々にとって、この問題はより深刻です。

新規購入者は2024年に市場全体のわずか24％しか占めておらず、これは統計上過去最低の水準です。

そして多くの購入希望者は

「金利が5％以下にならなければ安心して買えない」

と回答しており、とどのつまり、今後金利が多少下がったとしても心理的なハードルを超えるほどの低下でなければ、市場が活性化する見込みは薄いということです。

このような状況でリファイナンス（借り換え）を検討する人も非常に少なく、Bankrateによれば6％以上でリファイナンスする人はたった1％しかいません。

住宅ローンを既に持っている人の多くが4％未満、中には3％未満の金利で固定されているため、わざわざ今の高金利に乗り換えるメリットがないのです。

これら一連の動きは不動産業界にとっても大きな問題であり、住宅市場が停滞する主な原因のひとつとなっています。

実際、自分がその低金利の住宅ローンを抱えているならば、よほどの理由がない限り、そのまま維持するのが現実的な判断でしょう。

反対に、これから購入を検考している方は、慎重な戦略が必要になります。

金利が下がるまで待つか、それとも別の投資対象を検討するか。

私のアドバイスとしては、市場動向をよく理解し、無理のない範囲で購入を進めることが重要です。

特に金利動向は非常に重要な指標ですので、定期的にチェックしておきましょう。