こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今のアメリカ不動産市場は、久々に買い手優位の風が吹いています。
Redfinが発表した最新レポートによると、2025年9月に売却された住宅の平均販売価格は最終リスト価格より1.4％低い水準となり、2019年以来、最も大きなディスカウントとなったようです。
ここ数年では見られなかった「値下げ交渉の余地」が、ようやく買い手に戻ってきたことになります。
この背景には、高止まりする住宅ローン金利、保険料や固定資産税の上昇、そして経済の不透明感があります。
買い手の数が減少する一方で、売りに出る住宅が増えたことで、市場全体が停滞し、売り手側が強気な価格を維持できなくなっているのです。
Redfinのデータによると、現在は売り手が買い手より36.7％多いという「供給過多」の状態。
これが買い手にとっては交渉材料となり、コンセッション（値引きや修繕費負担など）を引き出しやすい状況を生み出しています。
一般的なエージェント目線では
「買い手の多くはパンデミック時代の3％金利を覚えており、当時は45万ドルの家が買えた感覚のまま、今の6％台の金利市場に挑んでいる」
「けれども今は同じ予算で32万5,000ドルの物件が限界」
つまり、買い手の理想と現実のギャップが市場全体に重くのしかかっているというわけです。
その一方で、売り手側にとっては厳しい現実が突きつけられています。
周辺で一番安い価格でなければ、内覧の予約すら入らない状態はどの市場にでも見られます。
高めの価格で出してから値下げするよりも、最初から現実的な価格を提示した方が結果的に早く売れるというパターンが多いのです。
それでも、全体の価格トレンドを見ると興味深い動きもあります。
2025年9月の全米住宅販売価格の中央値は43万5,545ドルと、前年同月比で1.7％上昇。
これは6か月ぶりの上昇幅であり、過去の9月としては史上最高値です。
一見矛盾しているように見えますが、要するに「売れる家」と「売れない家」の二極化が進んでいるのです。
人気エリアや好条件の住宅は依然として競争が激しく、価格も上昇傾向。
一方で条件が劣る住宅や過大評価された物件は、値引きや市場への再投入を余儀なくされています。
市場全体で見れば、強い家と弱い家の差が明確に開いているのです。
また販売スピードも鈍化しています。
9月に契約成立した住宅の平均市場滞留日数は50日。
これは2016年以来、最も遅いペースです。
契約後にキャンセルとなる割合も全体の15％に達し、前年から上昇しています。
買い手が価格交渉に慎重になり、条件に納得できなければ手を引くケースが増えているということです。
それでもまだ希望があるのは、9月の既存住宅販売数は前月比0.4％増、前年同月比では4.5％増と、今年に入って最も高い水準となりました。
これは2025年に入りじわじわと低下してきた住宅ローン金利が平均6.35％まで下がったことが大きな要因です。
金利低下によって一部の買い手が市場に戻ってきたものの、「もう少し下がるかも」と様子を見る人も多いのが現状ですが、地域別に見ると、ミッドウェストが堅調でした。
特にミルウォーキー（＋9.1％）、デトロイト（＋7.9％）、クリーブランド（＋7.4％）などが価格上昇を牽引。
一方で、ダラス（－2.7％）、オースティン（－2.3％）、ヒューストン（－1.5％）といったテキサスの主要都市では下落傾向が見られます。
興味深いのは、サンフランシスコの住宅がリスト価格より平均4.2％高く売れていることです。
その背後には、テック業界の回復や高所得層の現金購入の増加があると見られます。
反対に、フロリダ州のウェストパームビーチ（94.8％）やマイアミ（95.2％）では、価格交渉によるディスカウントが大きく地域による温度差が際立っています。
全体として、アメリカの住宅市場は「価格上昇」と「取引鈍化」という相反する要素を同時に抱えているわけです。
売り手は高値維持を狙うものの、実際には買い手主導の交渉が進み結果的に販売価格が下がるケースが多いのです。
そしてこれから年末にかけては、金利動向が再び焦点となります。
もし6％を下回る水準にまで下がれば買い手が一気に戻り、年明けの市場は活気を取り戻す可能性があります。
けれども経済全体の不確実性が続く限り、慎重な姿勢は当面変わらないではないでしょうか。
。。。
かくして、今秋のアメリカ不動産市場は「買い手優位の市場」となりました。
現金購入や高額ローンの事前承認を得ている買い手にとっては、これまでにない交渉チャンスの季節です。
一方で、売り手にとっては「価格の現実化」が問われる時期。
年末までの数か月は、交渉力と柔軟性が成否を分ける重要な要素となりそうです。
投資案件をメールマガジンで無料購読。
下記よりメールアドレスをご登録ください。
