2026年、住宅価格が急落する都市

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今日は、2026年に住宅価格が最も速いペースで下落すると予測されているアメリカの都市について、最新データをもとに整理してみたいと思います。

結論、全米平均では価格は緩やかに上昇する見通しである一方、特定の都市では明確な価格調整局面が到来すると予測されてい流ようです。

その中心となっているのが、フロリダ州とカリフォルニア州の一部都市。

今回の分析は不動産ポータル大手のRealtor.comによるもので、2026年末時点で全米の住宅価格は前年比2.2％上昇する一方、22都市では価格下落が見込まれています。

全国平均だけを見ていると見誤る可能性があり、都市ごとの動きを丁寧に見る必要がある局面だと言えます。

なぜこのような差が生まれているのでしょうか。

背景には、コロナ禍で急激に価格が上昇したエリアほど、その反動が出やすいという構造があります。

特にサンベルトと呼ばれる南部エリアはパンデミック中に人口流入が集中し、住宅価格が短期間で大きく上昇しました。

反面、移住ブームが落ち着き金利高と生活コスト上昇が重なったことで、需要が急速に冷え込んでいます。

2026年に最も大きな下落率が予測されているのが、フロリダ州のケープコーラルです。

この都市では、前年比マイナス10.2％という、唯一の二桁下落が予想されています。

実際、同市はすでに全米でも有数の価格下落を記録しており、下落トレンドが継続する可能性が高いと見られています。

同じくフロリダ州では、ノースポートがマイナス8.9％、デルトナとタンパがそれぞれマイナス3.6％と予測されています。

フロリダ全体で共通しているのは、住宅保険料の急騰という問題です。

ハリケーンや洪水リスクの高い沿岸部では保険料が年単位で大幅に上昇し、住宅の維持コストが急激に膨らんでいます。

さらにコンドミニアム市場では建物安全基準の強化により、HOA費用が上昇し、購入希望者の心理を冷やしています。

カリフォルニア州でも、価格調整が予測されている都市があります。

ストックトンはマイナス4.1％、サクラメントはマイナス3.3％、そしてサンフランシスコはマイナス2.5％と見込まれており、これらの都市に共通するのは、過去数年間での急激な価格上昇です。

特にサンフランシスコでは、テック業界の雇用動向やリモートワーク定着の影響も無視できません。

一方で、同じカリフォルニアでも在庫不足が深刻なエリアでは、価格が底堅く推移している点は注意が必要です。

興味深いのが、コロラド州デンバーのケースです。

デンバーはマイナス3.4％と予測されていますが、その理由は需要減少ではなく、多世帯住宅の供給増加にあります。

比較的価格帯の低いマルチファミリー物件が増えることで、中央値価格が押し下げられているという構造です。

つまり、必ずしも「価値が下がっている」というより、「市場構成が変わっている」と理解する方が適切です。

では、買い手にとって2026年はどのような年になるのでしょうか。

所得の伸びが住宅価格の上昇を上回る期間が続いており、住宅の手頃感は徐々に改善すると見られています。

その結果、これまで市場から離れていた買い手が戻り、取引件数は回復する可能性があります。

価格下落が予測される都市では、交渉余地が広がり、売主側が譲歩するケースも増えると思います。

その一方で売主にとっては現実的な価格設定がこれまで以上に重要になります。

強気な価格設定をすると、長期化した売却期間の末により大きな値下げを迫られるリスクがあります。

2026年の住宅市場は「全米一律」では語れない、非常に地域差の大きな年になる可能性が高いと言え、投資でも自宅購入でも、数字の背景にある構造を理解することがこれまで以上に重要になる局面です。