「届かない鑑定」から「追い越す鑑定」へ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

家を一軒買おうとするとき、売り手と買い手のあいだで合意した価格はそれで決まりというわけではありません。

そのあとに、もう一人、静かに「答え合わせ」をする存在が控えています。

鑑定評価（Appraisal）と呼ばれる、第三者の査定です。

銀行はお金を貸す前に、独立した鑑定士（Appraiser）を立ててその家がほんとうに合意価格に見合う価値を持っているのかを確かめます。

言ってみれば、売り手と買い手が出した「この値段」という答えに市場が赤ペンを入れる工程です。

そして今、この答え合わせの結果がほんの数年前とは反対の方向に出るようになりました。

今日は、二つの時代の鑑定評価を並べて眺めてみましょう。

四年前の風景――「届かない鑑定」

2021年から2022年にかけての過熱した市場を覚えている方も多いと思います。

一つの物件に何件もの買い付けが殺到し、価格は提示額をどんどん追い越していきました。

その熱に、鑑定評価が追いつけなくなったのです。

買い手が勢いで「五十万ドル」と書いた家に、鑑定士は「四十七万ドル」という冷静な数字を返す。

この差額こそ、当時さかんに語られた「アパレイザル・ギャップ（Appraisal Gap・鑑定差額）」でした。

銀行は鑑定額までしかお金を貸してくれません。

ですから足りない三万ドルは、買い手が自分の現金で埋めるほかありませんでした。

あの頃の鑑定評価は、買い手にとって最後に立ちはだかる関門のようなものだったのです。

2026年の風景――「追い越す鑑定」

ところが、その答え合わせの向きがいま静かに裏返っています。

二〇二六年の市場では、鑑定額が契約価格に届かないケースのほうがむしろ少数派になりました。

各種の集計では契約価格を下回る鑑定はおよそ一割ほどにとどまり、残りの多くは契約価格に並ぶか、それを上回って出ているとされています。

かつて買い手を悩ませた「足りない三万ドル」は、影をひそめました。

それどころか、合意した価格より高い数字が返ってきて契約した瞬間に含み益が生まれている、という場面さえあります。

同じ「答え合わせ」という工程が、四年でずいぶん優しい顔つきに変わったように見えます。

理由は、市場そのものの体温が下がったことにあります。

提示額を大きく超える奪い合いが落ち着き、売り手も最初から無理のない値付けをするようになりました。

実際、この春の売り出し価格の中央値は前年より二%ほど低い水準で、強気の「高く出して様子を見る」やり方は通用しにくくなっています。

住宅ローン金利は一度六%を割り込んだあと中東情勢を受けて六%台半ばまで戻り、いまは六%台後半で推移しています。

金利が高止まりするなかでも需要は緩やかに戻り、在庫はむしろ絞られ始めている、という少し不思議な均衡のなかにあります。

価格が静かで値付けが慎重になれば、鑑定評価はその落ち着いた現実を素直に映します。

けれどもこれは「鑑定が甘くなった」という話ではありません。

むしろ逆で、過熱が去って、価格と価値のあいだの距離が縮まった、ということなのだと思います。

この変化は、日本からアメリカの不動産を見ている立場にはいくつかの実利を運んできます。

まず、鑑定額が契約価格に届きやすいということは想定外の現金を急に積み増す事態が起きにくい、ということです。

遠隔地から取引を進めるとき、クロージング直前の「あと三万ドル送ってください」ほど神経を削るものはありません。

そして鑑定が契約価格を上回って出れば、融資の担保評価に対する借入の比率、いわゆるLTV（Loan to Value・物件価値に対する融資割合）が有利に働きます。

同じ自己資金でも、より安全な側に立った状態で取引を始められる、ということです。

もっとも、鑑定はあくまで「その時点の市場の答え合わせ」にすぎません。

高く出たから安心、低く出たから失敗、と単純に喜んだり落ち込んだりする数字ではないのだと思います。

大切なのは、その答え合わせが今どちらを向いているかを知ったうえで、自分の買い付けや資金計画を組み立てることです。

過去4年で裏返ったこの一工程を、これからも市場の体温計の一つとして一緒に読み解いていきましょう。