「利益」ではなく「代金」の15% 〜 FIRPTAという関所

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先日、こんなご相談をいただきました。

「アメリカの物件を売ると、売却代金の15%が自動的に引かれると聞きました。利益の15%ではなく、代金の15%だと。本当でしょうか」。

結論から言えば、本当です。

けれども、この15%は「取られて終わりのお金」ではありません。

今日は、この仕組みを一つずつほどいていきましょう。

この源泉徴収の根拠になっているのが、FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act・外国人不動産投資税法）という法律です。

アメリカの税務上の居住者でない人が不動産を売却するとき、買い手は原則として売却代金の15%を差し引き、IRS（内国歳入庁）へ納める義務を負います。

ここで注意したいのは、15%の対象が「利益」ではなく「売却代金の総額（Amount Realized）」だという点です。

仮に50万ドルで売れた物件なら利益がいくらであろうと、7万5,000ドルがいったん差し引かれる計算になります。

たとえ売却で損が出ていたとしても、原則としてこの徴収は行われます。

「なぜそこまで」

と思われるかもしれません。

昔の街道には「関所」がありました。

通行そのものを禁じるためではなく、通る人と荷を確かめるために設けられた場所です。

FIRPTAの発想は、これによく似ています。

海外に住む売り手が代金を受け取って国外に戻ってしまえば、アメリカの税務当局がその後を追いかけるのは容易ではありません。

だからこそお金が必ず通る「クロージング」という道の途中に関所を置き、税金の見込み分をいったん止めておくわけです。

FIRPTAは追加の税金ではなく、税金の「前払い」を確保するための、いわば取引の関所なのです。

そう捉え直すと、次に考えるべきことが見えてきます。

関所には、正しい「通り方」があるのです。

まず知っておきたいのが、例外の存在です。

買い手がその物件を自宅（Residence）として使い、かつ売却代金が30万ドル以下であれば源泉徴収そのものが不要になります。

また、代金が30万ドル超100万ドル以下で、やはり買い手が自宅として使う場合には、徴収率は15%ではなく10%に下がります。

そして投資家にとってもっと大切なのが、Withholding Certificate（源泉徴収減額証明書）という手続きです。

実際に見込まれる税額が15%の徴収額より明らかに少ない場合、クロージング前にIRSへForm 8288-Bを申請することで徴収額を実際の税額の見込みまで減らせる可能性があります。

申請が間に合わなかった場合でも、道が閉ざされるわけではありません。

差し引かれたお金は翌年に確定申告（Tax Return）を行うことで精算され、実際の税額との差額は還付として戻ってきます。

そのためには、ITIN（米国納税者番号）を取得しておく必要があります。

ここまでを踏まえると、実務での要点は一つに絞られてきます。

売却を考え始めた段階から、FIRPTAを前提に「出口の資金計画」を立てておくことです。

還付が戻るまでには相応の時間がかかりますから、売却代金の全額をすぐ次の投資へ回す計画は思わぬところで足元をすくわれかねません。

関所は、通り方を知っている人にとっては、ただの通過点です。

買うときの算段だけでなく、売るときの関所まで含めて投資の絵を一緒に描いていきましょう。