こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から
Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）
についてお伝えしています。
モーゲージ・フォーベアランスとは一時的に金融機関による差し押さえ権利の行使を差し控えることをいいます。
今回はコロナウイルスの影響により失業者が急増する中、モーゲージ・フォーベアランスについてもケアーズ法により細かく定義されました。
- 2020年8月30日までに発生した不履行には180日間の猶予を認める
- その後にもう180日間の猶予もあり得る
このように定められた法律を時系列にまとめると、モーゲージ・フォーベアランスを活用する最初と最後のグループには
一番最初の2020年3月27日から免責を受けるグループ
初回期限日：2020年9月23日
二回目期限日：2021年3月22日
一番最後の2020年8月30日から免責を受けるグループ
初回期限日：2021年2月26日
二回目期限日：2021年8月25日
このような免責期間が想定されます。
結果として、
「アメリカ不動産は2020年9月後半から2021年年末にかけて、債務不履行件数が増加する可能性がある」
と予想されるのです。
それでは実際のところ、モーゲージ・フォーベアランスを活用しているモーゲージ件数はどれくらいあるのでしょうか。
今日も続けます。
モーゲージ・フォーベアランスの申請数は
ここから、実際にケアーズ法で保障されているモーゲージ・フォーベアランスの活用件数をみていきましょう。
まずおさらいしておきたいのが、このモーゲージ・フォーベアランスが適用されるのは
FHA loans（連邦政府住宅管理局ローン）
Veterans Affairs loans（退役軍人ローン）
USDA loans（アメリカ合衆国農務省ローン）
等の連邦政府保証付きのローンのみだということです。
これら連邦政府保証付きのローンはどれくらいの割合あるのかといえば、2020年3月の時点では
FHA loans（連邦政府住宅管理局ローン） … 13%
Veterans Affairs loans（退役軍人ローン） … 7%
その他（USDAローン等） … 3%
連邦政府保証付きのローンの割合（2020年3月時点）
でした。
全体の23%程度が政府保証付きのローンであり、残りの76%以上は政府保証のない通常のローンプログラムです。
ここからは分かり易く二つのグループにまとめ、端数を切り捨てて
政府保証付きローン（23%）
政府保証なしローン（76%）
でいきますが、もう一つ前知識として知っておきたいのは政府保証なしローンを対象とする保護策についてです。
ケアーズ法が保障するモーゲージ・フォーベアランスは政府保証付きローンを対象としていますが、それならば政府保証なしのローンには何の保護策もないかといえばそんなことはありません。
もっぱらここは各金融機関に委ねられるところではありますが、大抵の金融機関では同種のモーゲージ・フォーベアランスを実施しています。
そこで今回は一番最初にモーゲージ・フォーベアランス適用の件数が発表されたのは本年の5月でした。
3月27日に施行されたケアーズ法の恩恵に預かり、実際にモーゲージ・フォーベアランスの権利を行使したモーゲージ数は
「5月の時点ですでに400万件超え」
です。
この中には
政府保証付きローン
政府保証なしローン
の双方が混ざっており、400万件とはアメリカ不動産全てのモーゲージ数の約7.7%を占めています。
モーゲージを抱える債務者の中で100名のうち8名近くがモーゲージ・フォーベアランスの権利を行使したということになります。
金額にすると2020年5月は
842ビリオン（約89.1兆円）
の元金回収がなされなかった計算です。
1ヵ月に約89.1兆円の元金未払い。。
気が遠くなりそうな数字です。
元金だけでこの金額ですから、利息についても同様のレベルで融資元には入らず、その分金融機関の利益が失われたことになります。
そしてその次に発表された6月のモーゲージ・フォーベアランス適用件数は
「470万件」
でした。
5月までに400万件を一気に突破しましたが、やや勢いを落とすもののそれでもさらに70万件の申請が追加された形です。
ケアーズ法が制定されてからモーゲージ・フォーベアランスの数は5月までに一気に増えていますので、モーゲージ保有者はそれなりに迅速に動いたことが分かります。
ちなみに
「モーゲージ・フォーベアランスに申請して認可された」
ということは
「当月の支払いを外した」
こととイコールにはならず、実際には
「ここからモーゲージの支払いを落とすかもしれない。万が一の為にもモーゲージ・フォーベアランスを申請しておこう。」
これがほとんどの申請者の実情でした。
事実、モーゲージ・フォーベアランスを申請しても実際には支払いを継続している人々も多くおり、4月にすでに認可されながらも支払いを継続していた件数は
モーゲージ・フォーベアランス承認件数中の44%（4月）
でした。
モーゲージ・フォーベアランスが許可された債務者の中でも4割以上の人々は支払いを継続していたのです。
けれどもこの支払い継続者数は5月には半分に落ち、
モーゲージ・フォーベアランス承認件数中の22%（5月）
となりました。
実際にモーゲージ・フォーベアランスの恩恵を受けねばならない人々は確実に増えていたことが分かります。
そして注目は6月からのモーゲージ・フォーベアランスの動きです。
明日に続けます。
