Fiduciary（フィデューシャリー）について

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

佐藤がアメリカで接してきた不動産エージェントたちは幸いにもいい人達ばかりですが、いかがわしい不動産業者とのトラブル発生！そんな事例は確かによく耳にします。

そもそも佐藤のホームページをブログ形式にしている大きな理由はそこにあり、アメリカで働く不動産エージェントという立場から思いっきり不動産業者目線の情報を開示することで、少しでも日本人の皆さまのアメリカ不動産に関する知識武装のお手伝いが出来ればと考えています。

そんな背景からアメリカ不動産業界のエージェント制度についてもシリーズとして不定期にお伝えさせて頂きたいと思いますが、今回はアメリカの不動産業者とお客様の関係性を表す最も代表的な言葉、Fiduciary（フィデューシャリー）というキーワードです。

Fiduciary（フィデューシャリー）とは

ご自身が家を売買したい、という時にはどうしても不動産業者を仲介して売買を行わなくてはなりません。厳密には、「自分名義の物件売却に不動産資格は必要ない」とか「自社のプロジェクトで自社名義の物件売却を任された時には不動産資格は必要ない」という例外はあります。実際に今ではFSBO（For Sale By Owner）という、物件の所有者が自分で直接売却する行為も随分一般的になりつつあります。そうはいってもやはり不動産売買の経験が少ない、とりわけ購入者側の立場に立つ場合は購入手続きの手伝いを不動産業者に依頼するほか手段がありませんので、信頼できる不動産業者を選びたいものです。

そこでいずれの不動産業者を選ぶにせよ、事前に不動産業者のお客様に対する立ち位置を知っておきましょう。彼らに共通するのは「不動産業者は顧客に対してFiduciary（フィデューシャリー）でなければならない」という、倫理的責任が法的に定められているということです。

顧客様の権利・利益を第一優先に動く義務

Fiduciary（フィデューシャリー）詳しい言葉の意味を見てみましょう。
アメリカ不動産業者の資格を得るには倫理面の学習も義務付けられますが、例えばテキサス州であれば

531.1. Fidelity, TREC specifically lays out the "fiduciary" duties required of a broker or salesperson acting and an agent for another in a real estate transaction:

フィデューシアリー
TREC（Texas Real Estate Committee：テキサス不動産委員会）は不動産取引において他人（この場合は顧客）の為に仲介業者として活動するブローカーあるいはセースルパーソンに求められるフィデューシアリーの義務を明確に適用する。

と法的に定められています。"fiduciary"という言葉そのものの意味は日本語では「信任義務、受託者の義務」とあります。ちょっと小難しい印象がありますね。。

簡単にいうと、「顧客様の利益を優先に全てを考え、アドバイスを行い、行動を起こす」という仕事に対する姿勢のような概念です。日本でも昔からよく「お客様第一主義」といわれるように、不動産業者本人ではなく顧客の利益優先に全ての段取りを進める義務を背負う、それをFiduciary（フィデューシャリー）という言葉一つに落とし込んでします。平たく言えば、人としての倫理観を法律化しているわけですね。

実際、この顧客第一主義の姿勢はとても大切です。
不動産売買は少なくとも個人レベルでは人生で一番大きなお金が動くものですから、その取引については専門家の助けに委ねなければなりません。けれどのその肝心な専門家が自分の利益優先に動いたとしたら。。これはかなりやっかいです。

そもそもアメリカ不動産取引には多額のお金が動くと同時に、多岐にわたる不動産関連の法律のもとに様々な手続きが行われますから、不動産関連の法律に詳しい不動産業者の方が状況を自分有利にコントロールできるのは至極当然のことなのです。

それならばやはり「不動産関連の知識がある」のみならず「良い人」を選ばねばなりませんが、少なくとも不動産取引をされる際には「私のエージェントは、私に対してFiduciary（フィデューシャリー）の義務を背負っているんだ」このことは念頭に置かれたらよいと思います。

何度やりとりしても自分有利に展開しようとしている不動産業者。。
わがままを言っているわけではないのに、横柄に振るわれてしまう。。

そんな風に感じた場合はその不動産業者を監督するブローカーに連絡するか、不動産業者そのものを変えるか、もしくは状況がひどい場合はその州の不動産取引を管轄する当局に通報する手段もあります。

状況が複雑すぎてどうすればいいか分からない、そんな場合は佐藤にご相談ください。

悪い不動産業者にあたらない為には？

冒頭に書いたとおり、佐藤が接してきた不動産業者はいい人たちばかりです。決して自分の利益を優先に事の展開はしてきませんし、私自身もそのように心がけているつもりです。しかしながら、仕事を取る時はエージェントたちも必死にがんばるのが常ですので最初は分からないものの、蓋を開けてみるとおいおいこの態度は、、ということも実際にあります。

極論、良い不動産業者を見極めるのにはどうすればよいのでしょうか？
一番の安全パイは「知り合いに口コミで紹介をもらう」ことです。この場合は紹介くださった方のフィルタリングが先にかかっていますので安心ですね。そのようなツテがない場合は？その時はネット上の口コミが一番有効です。ネット上の他人による評価はウソをつきませんから、高い評価が多い方はまず信頼できる仕事をしているとみて間違いないと思います。そしてこの場合も、知り合いではないものの前述の知り合いによる口コミと同様に、他者によるフィルタリングがかかっているから安心なのです。

不動産業者を選ぶキモは、「第三者に正当な評価を下されている方」に依頼するのが一番よいと思います。

まとめ

今回の項はいかがだったでしょうか。

多額のお金が動く不動産取引には信頼できる不動産業者が不可欠です。未知の不動産業者とのやりとりには不安がつきものですが、少なくとも法律の側面から全ての不動産業者は顧客に対してFiduciary（フィデューシャリー）を背負う、ということは覚えておきましょう。
私たち不動産業者には顧客の益を優先に物事を考え、アドバイスをし、行動する義務があるのです。