不動産権の種類 ～ Fee Simple Estate(不動産完全所有権) ～

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

以前アメリカ不動産のTitle（タイトル：権利）について、その所有形態の数々をお伝えさせて頂きました。

その中でお伝えしたように土地や建物といった不動産の権利所有の方法にはいくつかの方法がある一方で、不動産権そのものにも様々な所有権の種類があります。

やや複雑な話になりますが自分が購入を検討する不動産の権利が後述する特殊な不動産権になっている場合もあり得ますので、思いがけないトラブルに巻き込まれないためにも不動産権の違いをおさえておきましょう。

アメリカ不動産権は総じて

Free Hold Estate（不動産権の自由保持）

と呼ばれ、その下に大きく分けて

• Fee Simple Estate(不動産完全所有権)
• Life Estate(生涯不動産権)

の二種類がありますが、今日はこの二つの中で

Fee Simple Estate(不動産完全所有権)

と、Fee Simple Estate(不動産完全所有権)の中でも特殊な形態となる

Fee Simple Defeasible（消滅条件付不動産権）

を深掘りしてみます。

Fee Simple Estate（不動産完全所有権）

「Fee Simple Estate」もしくは「Fee Simple Absolute」と呼ばれるこの言葉は日本語では「不動産完全所有権」と訳されます。

このFee Simple Estate（不動産完全所有権）は法で定められる不動産所有権の中でも最高位の所有権として完全な所有権が約束されるものであり、このFee Simple Estate（不動産完全所有権）を持つ者は法律でその不動産に関する全ての権利が約束されている所有権です。

この不動産権は生涯を通じてその権利が約束されているものであり、Fee Simple Estate（不動産完全所有権）を所有する者が死亡した場合にのみこの不動産の権利は

• 相続権をもつ共同所有者がいる場合はその共同所有者
• 死亡者の遺書に記載される人物
• 遺書が残されていない場合、相続権にもとづく個人または人々

のいずれかに相続されることとなります。

このFee Simple Estate（不動産完全所有権）をもって不動産を所有することは一個人あるいは法人としてアメリカで不動産を所有するにあたり、その不動産の使用方法において最も自由が認められる所有形態であり、土地区画法や制限約款といった公的あるいは私的な制約事項だけがその使用方法の足かせとなるものです。

Fee Simple Defeasible（消滅条件付不動産権）

Fee Simple Defeasible（消滅条件付不動産権）はFee Simple Estate（不動産完全所有権）とは対象的にその用途において「権利が消滅してしまう可能性の条件」がついている不動産権です。

ある特定の結果が条件によって発生するかもしれないし発生しないかもしれない、そんな権利が消滅してしまうかもしれない不動産権をFee Simple Defeasible（消滅条件付不動産権）といい、厳密には

Fee simple determinable（強制解除条件付き不動産権）

と

Fee simple subject to a condition subsequent（任意解除条件付き不動産権）

の二種類があります。

Fee simple determinable（強制解除条件付き不動産権）

Fee simple determinable（強制解除条件付き不動産権）はFee Simple Defeasible（消滅条件付不動産権）の入れ子のような権利形態で、ある指定された特定の出来事が発生したか否かが問われ、その指定する出来事が発生した場合は裁判所を通すことなく不動産権が強制的に消滅してしまう不動産権です。

例えばある敬虔なキリスト教信者のアメリカ人が自分の所有する土地を教会運営関係者に「この土地を教会を建てる土地として使用する限り」という条件をつけて寄付したとします。

この場合教会運営関係者がその土地を教会として使い続ける間は問題がないのですが、将来運営を任されることになった別の教会関係者がその土地を教会ではなく普通の住居物件を建てたような場合、その土地は裁判所を通す手続きを必要とせずに所有権が元のキリスト教信者に強制的に戻ることが可能となるのです。

Fee simple subject to a condition subsequent（任意解除条件付き不動産権）

Fee simple subject to a condition subsequent（任意解除条件付き不動産権）の性質はFee simple determinable（強制解除条件付き不動産権）と似ていますが、その違いはFee simple determinable（強制解除条件付き不動産権）の場合は裁判所を通す必要なく強制的に不動産権が元の所有者に戻される可能性があるのに対し、Fee simple subject to a condition subsequent（任意解除条件付き不動産権）の場合は元の所有者が不動産権を戻すには裁判所の手続きを通す必要があることになります。

例えば前述の教会の例の場合その土地が教会として使い続けられる限りは問題ありませんが、ひと度教会として使われなくなれば元の所有者に権利が戻される可能性が出てきます。ただしこの手続きには裁判所を通す必要があり、元の所有者が実際に行動を起こさない限りは所有権は戻らないのです。

これら

Fee simple determinable（強制解除条件付き不動産権）

と

Fee simple subject to a condition subsequent（任意解除条件付き不動産権）

において「強制的に不動産権が所有者に戻される」場合、あるいは「元の所有者が行動を起こして初めて不動産権が戻される」場合、そのいずれも将来的に発生する可能性がある出来事です。その為、この二種類の権利はFuture Interest（将来の権利）と呼ばれています。

まとめ

通常は不動産を購入する場合、個人名義であれ法人名義であれその購入によりFee Simple Estate（不動産完全所有権）を有することになります。

その為今回お伝えした二種類のパターンがあるFee Simple Defeasible（消滅条件付不動産権）についてはとりわけ住居用物件の場合はそれほど意識する必要はないと思います。

しかしながら法人として所有する類の土地や建物に関しては、候補となるその物件に前述のような特殊条件が付けられている可能性もありますので、購入に影響がないかを専門家を通じてよく調査する必要があるのです。

いずれにせよアメリカ不動産の購入手続きの初期ではその不動産のTitle（タイトル：権利）そのものを専門弁護士を通じてよく調べるよう、不動産エージェントはお客様にお薦めする義務があります。
（法律上の義務です）

「専門弁護士を雇うと余計な金がかかるな。。」とも思ってしまうのですが、不動産という大きな買い物に大金を使う上でその権利そのものに関わる大切なことですから、迷うことなく専門弁護士を使ってTitle（タイトル：権利）に不備がないかをよく調べるようにしましょう。

明日はFree Hold Estate（不動産権の自由保持）のもう一つの形態であるLife Estate(生涯不動産権)について深堀してお伝えさせて頂きます。