こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日よりテキサス州の固定資産税についてお伝えさせて頂いています。
テキサス州では州による所得税が存在しないなど、トヨタのような大企業を惹きつける税制優遇措置がなされ、かつ物価も安いことから暮らしやすく、人が集まってくる州であることには間違いありません。
けれども、州税が格段に安いということは州の歳入が低いわけですから、州としてはその分をどこかで埋め合わせて歳入を増やさなくてはならないのです。
つるかめ算で考えれば当たり前のことですね。。
テキサス州の場合はその埋め合わせの矛先が「固定資産税」であり、法人であれ個人であれひと度不動産物件を「購入して所有」してしまうと、高い固定資産税を毎年支払う羽目になってしまうのです。
アメリカ全体でいえば、テキサス州の固定資産税は四4番目の高さになります。
そうなると、固定資産税の要素は投資家としては利益を出す上で欠かせない要素の一つですから、州の中でも投資対象としている郡の税率がどれくらいあるのかをよく調べておくことは大切な作業になります。
そこで、今日はテキサス州の税率について深堀してみましょう。
テキサス州の固定資産税率
テキサス州の固定資産税率は毎年、対象となる郡内にある全ての物件の鑑定作業が終了した後で、再計算されることになります。
計算式の根底にある考え方は結構単純で、
全ての物件価値の総和
と
当局が必要とする歳入額
の2つの素因数から計算されているのです。
また、当然ながら「当局が必要とする歳入額」とはいってもお役所は乱暴な数字を計上するわけではなく、あくまで州の方針と管轄郡の公的機関を運営する上で必要とされる予算をもとに定められることになります。
そして固定資産税の額は、それぞれの住宅の査定価値に上記のように算出される税率を掛け合わせて算出されます。
例えばあなたの所有する物件が$100,000の価値があると査定され、税率が1.5%とされる場合、
$100,000 × 0.015 = $1,500
となり、$1,500があなたがその年に支払う固定資産税となります。
テキサス州の主要な郡の税率
そこで、テキサス州内のいくつかの郡の税率について、深く見ていきましょう。
ハリス郡（Harris County）
ハリス郡はヒューストン市とその近郊の市からなる大きな郡ですが、ハリス郡の固定資産税率はテキサス州内のみならず、全米の中でも最も高い固定資産税率の部類に入ります。
ハリス郡の平均固定資産税率は2.3%で、これは全米平均の2倍（！）にもなる数字です。
この場合の全米平均税率は学区税、市税、そして特別区徴収等のすべての要素を含んだ割合であり、この純粋な物件価値から算出される部分以外の全米の平均税率が0.4%であるのに対し、ヒューストンの市税は0.64%にもなっています。
ただし固定資産税の内訳の中でも最も割合が高いのは学区税であり、ヒューストン学区の場合は税率が1.19%にも及びます。
これら上記の市税と郡税を合わせると、ヒューストンに暮らす人々は最低でも2.24%の税率に加え、それ以外の特別区徴収等が課税されることになるのです。
ちなみにハリス郡の中でも2番目に大きいパサデナ市の場合、学区税は1.35%で市税は0.59%となっています。
ダラス郡（Dallas County）
ダラス郡の固定資産税はハリス郡と比較すると多少は安いのですが、それでもまだ全米平均と比較すると随分高い位置にあります。
ダラス郡の住宅オーナーは平均で$2,805の固定資産税を支払っており、その税率はおよそ2.2%となっています。
徴収される税金の半分以上は地元の学校に割り当てられているようで、例えばダラス郡に属するダラス市の場合は特別徴収等は抜きに合計2.32%の税率がかけられており、そのうち1.28%が学区税に割り当てられているのです。
よい意味でいえば教育に力を入れているわけで、とりわけ子供を持つ親子さんにしてみれば互助会的な要素で教育費を分かち合っているようなものであり、まだ理解され易いのではないでしょうか。
お子さんを持たない世帯であっても、博愛意識の高い人々であれば納得できる税制措置だろうとは思います。
タラント郡（Tarrant County）
タラント郡はダラス市の西方に位置し、フォートワース市とアーリントン市が属する郡です。
テキサス州内では二番目に高い固定資産税を抱えており、その平均税率は2.34%になります。
もしあなたがタラント郡に家を所有しておりその価値が$200,000である場合、
$200,000 × 0.0234 = $4,680
と$4,680もの固定資産税を支払うことになるのです。
タラント郡の中ではとりわけこのフォートワース市とアーリントン市が最も高い固定資産税となっており、両市の住民は同郡の一般課税0.264%を支払っています。
フォートワース市の場合は市税が0.855%で学区税が1.322%となっており、これらの合計が2.441%にも及んでいます。
アーリントン市の場合は市税と学区税の合計が2.204%です。
ベクサー郡（Bexar County）
ベクサー郡は人口にするとテキサスでは四番目に大きい郡です。
テキサス州平均からするとやや高めの固定資産税となっており、住宅オーナーは平均で$2,623の固定資産税を支払っている計算です。
また同郡の中で最も大きいサンアントニオ市の固定資産税率は、特別徴収を含まない割合で2.25%となっています。
特筆する点として、ベクサー郡内にあるほとんどの地域では同郡内にある12ある中のいずれか1つの緊急サービス管轄当局への支払い義務があり、この税率の割合は0.05%から0.10%の範囲となっています。
まとめ
テキサス州の税率と、テキサス州内のいくつかの郡を参考例としてあげてみました。
このようにテキサス州全体としては、その平均固定資産税率が全米で四番目である一方で、ヒューストン市とその近郊が属するハリス郡の固定資産税率に至っては全米でも最も高い部類に入るなど、テキサス州全体として固定資産税が高いことが分かります。
固定資産税は前述のように
物件価値の総和
と
当局が必要とする歳入額
の因数から算出されますが、考えてみるとこのどちらも
- 上昇し続ける不動産価値
- 人口増加に伴う当局の雇用増加
と、その双方が上昇し続ける可能性が高いものであり、実際に固定資産税は全米のどこの地域でも上昇し続けている実情があります。
結果としてテキサス州の物件はニューヨークやカリフォルニアと比較すると未だに安く、これからも価格が上昇し続ける見込みが高いのは事実です。
けれども、同時に不動産投資用にテキサス州の物件を購入した場合には実際に期待できる家賃と現在の固定資産税、そして将来の固定資産税まで加味して検討することがとても大切になるのです。
