入居者の入れ替えを効率よく行う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までにお伝えしたように、インターネット革命により不動産業界はその在り方が大きく変わってきました。

不動産売買もそうですが、それ以上に不動産管理についてはインターネット技術の恩恵を受けて、その利便性が管理側にとっても委託側（投資家）にとっても、飛躍的に向上しています。

そして不動産売買や不動産管理と同様に、賃貸募集の為の広告に関しても飛躍的に利便性が向上しているのです。

いかなるマーケティングでも、その極意はごく簡単にいうと

「死ぬほど網をはる」

ことです。

どんな商売であっても、いかに素晴らしい企画でいかに時間をかけて立ち上げを準備したところで、世の人々に存在を知っていただかねば話になりません。

「はいはい！ここでーす。私はここにいます！！」

と世にアピールしないことには、そもそもその存在すら気づいてもらえないのです。

基本的に「世の人々は、（佐藤を含めた）私たちには関心がない」わけですから、そんな世の人々に私たちの存在を知ってもらい、かつ検討してもらう為には、然るべきマーケティング手法で可能性を広げるしかないのです。

そこで不動産会社の場合は、自社で管理する不動産物件に空室が出た時には極力早めに次の入居者を入れる必要があります。

「空室」は収入ゼロではなく「出費」ですから、出血を抑えるべく極力ターンオーバー（住人入れ替わり）期間を短めにする必要があるのです。

世に広く募集する

大抵、賃貸契約の中では

「契約更新終了日となる30日前までに契約更新手続きが行われない場合、次の入居者を一般に募集開始することに同意する」

というようなくだりが謳われています。

不動産管理会社としてはオーナーの代理で管理する以上、現入居者の退去後には速やかに次の入居者を見つける必要があります。

その為に現在入居中の賃借人に契約更新の意思がないのであれば、その現在の入居者が退去する前から一般に募集をかけ始めるのです。これにより、最短でターンオーバーで済ませることができます。

そして、この効率良いターンオーバーを実現する為には、効率良い募集マーケティングが必要となります。

効率の良いマーケティングとは、「世に広く公募すること」に他なりません。

物件の周辺地域の人々に対して広く告知すればするほど、入居希望者は多く現れてきます。

この法則は決して崩れることはなく、広く広く告知することが全てなのです。

そして入居希望者が多く現れれば多く現れるほど、質の良い賃借人を選ぶことが出来るという利点があります。

入居に際しては必ず入居審査を行いますが、当然ながら入居審査の結果は千差万別であり、一応基準は満たしているものの心配が残る入居者もいるのです。

その為、入居希望者が多ければ多いほど、その中から最も安全な（賃貸不履行が起こりにくい）賃借人を選ぶことが出来るのです。

何よりも賃貸募集の一番の目的は

「質の高い賃借人を出来るだけ早く探すこと」

です。この一言につき、これがお金と時間をセーブしてくれるのです。

情報発信基地を設置する

その意味では効率よく募集をかける方法は様々ですが、下記のような手法が最も効率が良いものです。

アメリカでは、

「賃貸物件を求める人々の70％が、インターネット上で物件を探し始める」

と言われていますが、将来に向けてこの数は100%にどんどん近づいていくのではないでしょうか。

そしてこの70%の人々を対象とする受け皿として、インターネット上で情報発信基地を設置することは必須なのです。

情報発信基地とはすなわちホームページのことですが、不動産賃貸物件をズラリと並べ、その物件の詳細情報を事細かに掲載しておく大元の情報ページのことです。

ここに記載する情報は住所や家賃等の基本情報はもちろんのこと、高品質の写真やビデオを掲載することがキモになります。

この高品質の写真やビデオはかなり大切で、

「写真とビデオの品質が高ければ高いほど、物件に関する電話での問い合わせが減る」

という利点があります。

すなわち賃貸物件を探す人々の目線で、質のよい情報をみることで物件に関する余計な質問がなくなり、問い合わせがあったとしても実際の契約内容に関する話に集中することが出来るのです。

• 品質のよい写真
• 細部にわたる情報
• 高画質でのビデオツアー

これらの情報がかなりの時間を削減してくれることになります。

このような情報を持つコアなホームページを一つ確立して、そこに他のブログからリンクをつけるのが上手なウェブマーケティングです。

賃貸物件の露出度を最大化させるには

上記のようなコアなサイトを確立することは大前提ですが、加えて下記のような手法で広く募集をかけることが出来るようになります。

インターネットリスティングサービス （アメリカではクレイグスリスト等）

モービルリサーチ（スマホやタブレットでの検索）

クレイグスリストの場合は自動的にスマホ表示がなされるので心配はない

地元の新聞の物件紹介ページへの広告掲載

その地域に特化したホームページ上の広告掲載

やり方としては、例えば「home for rent in Houston」で検索をかけ、トップページ出てくる地元サイトがある。もしそれらがトップにあり有名であれば、そこに物件を掲載するべき。

地元テレビや地元新聞のホームページ

探してみると、これらのホームページ上に不動産物件の広告スペースがある場合も。自分の地域に特化しているのであればそこを使える。

地元の大学や、コミュニティーセンターの掲示板

それなりに効果があるが、告知する場合はそこにホームページURLを掲載するのがよい。

注意点

＊ヤードサイン（物件前に立てておく看板）はそれほど効果がない。さほど契約につながらない上に、諸々の質問の受け答えをせねばならず、時間の無駄が多く発生する。出来ればやらないようがよい。

＊新聞広告は費用対効果が悪い。年々人々は新聞広告を利用しなくなってきているので省いてもよい。

まとめ

繰り返しとなりますが、不動産物件に入居者を入れる為のマーケティングの一番の目的は

「質の高い賃借人を出来るだけ早く探すこと」

です。

そしてマーケティングの手法そのものは時代と共にどんどん変化していきます。

けれども、時代が変わっても変わらないものは、

「広く告知すればするほど、家賃をきちんと支払ってくれる質の良い賃借人を選べる可能性が高くなる」

ということです。

あなたが委託を管理している不動産物件で、あまりにも空室期間が長いような場合、そのマーケティング手法を上記のポイントを押さえながら問い合わせてみてください。

もし家賃が適切に設定されているのであれば、空室が続く大概の理由は広く告知する努力が足りていないだけで、上記のポイントを押さえてさえいれば、大抵は数週間で新しい入居者が決まるものなのです。